其實我不太同意“絕不要買房”的觀點，更加不同意“大家都必須要買房”，因為每個人所在地方不同，對于買房的收益預(yù)期以及他自身條件與房價的匹配度都是不一樣的。

那么，買房遇到這些糾結(jié)點，該怎么辦呢?

買二手房還是買新房

經(jīng)常收到朋友們對應(yīng)該買新房還是買二手房的提問，此處是我對兩者價格背后邏輯的小結(jié)，供大家參考：

二手房交易價格由散戶決定，價格公開透明，價格合理的可能性更大;而新房在某個區(qū)域的供應(yīng)很集中，甚至經(jīng)常只有一個樓盤，其價格可由該開發(fā)商決定(當然開發(fā)商也會結(jié)合自己的成本、市場情緒來定價)。

新房和二手房的區(qū)別類似IPO和二級市場，IPO價格肯定有虛高的，比如市場好的時候，開發(fā)商肯定報的價格高于市場接受價格(開發(fā)商在蓄客、價格測試等手段都比二手房賣家豐富的多，區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局也有利于少數(shù)賣家形成價格同盟);

但在市場低迷期，開發(fā)商反倒可能因為資金問題和回款壓力，定出一個非常低的價格(比如接近甚至低于同等地段的二手房)。

假設(shè)買300萬的房子，新房和二手房實際的稅費應(yīng)該各是多少呢?

新房的話，因為絕大多數(shù)都是期房，買的時候一般沒什么稅，首套房90平米以下、公積金貸款的話可以20%首付，商貸30%首付;但收房或辦房產(chǎn)證時，最大頭是契稅和公共維修基金，還有辦房產(chǎn)證的登記費之類，可能幾百塊。契稅的話，普通住宅1.5%(300萬應(yīng)該屬于這個檔次)，高端住宅3%(每個城市的普通住宅標準不一樣)，公共維修基金一般按購房款的2-3%征收，也就是4-6萬，另外如果收房時面積與買房時不一樣，還要補差價等。注意下，以前開發(fā)商都代收契稅的，方便后期辦產(chǎn)證，現(xiàn)在很多項目可由業(yè)主到地稅局繳。

二手房的話，涉及的稅種比較多，不同房子差異大，非常復(fù)雜。大頭有個人所得稅、營業(yè)稅、契稅等，本來應(yīng)該由賣方繳納的，但實際上基本由買方承擔，一般是中介費1-3%;

個人所得稅，賣方購入滿5年的唯一住房銷售，免征個人所得稅，不滿的話按成交價和購入價的差價收20%;

營業(yè)稅，今年4月1日開始執(zhí)行新的政策，不滿2年，按成交價5.6%繳納，滿2年的且為普通住房(滿足單價、面積等一系列條件，各城市不一樣)免征，滿兩年且為非*通住房，按成交價和購入價的差價5.6%;

契稅，按買家所購房產(chǎn)為首套還是二套、面積區(qū)分，普通住宅：90平米以下首套1%，二套3%;90-140平米首套1.5%，二套3%;非*通住宅3%，別墅4%。

還有土地增值稅、印花稅等，一般額度不大。

除上述之外，如果所購房產(chǎn)為央產(chǎn)房和已售公房，可能還涉及補交土地出讓金等內(nèi)容?？傮w而言，二手房買賣稅費極其復(fù)雜，因此，盡量挑選次新房(入住五年以上)，這樣多半賣家屬于滿五唯一，可避免不少稅。

還有一個需要注意的是，二手房的交易價一般高于評估價和過戶指導(dǎo)價，如果選擇按揭的話，除了正常的30%首付外，補差價、稅費、中介費等加起來可能要10-20%，這是一筆不小的開支，因此買二手房一定注意以合理的價格過戶，以降低總體稅費成本和首付壓力，必要時可尋求專門的中介公司指導(dǎo)辦理。

想在北京買房。你建議買市區(qū)小一點舊房的還是郊區(qū)大一點的新房呢?

取決于家里的人數(shù)、總的預(yù)算和未來多久可能有能力改善。如果五年以內(nèi)不需要考慮孩子上學、老人幫著帶的問題，還是靠市區(qū)更好，升值潛力更大，居住通勤成本也不高。

但如果家里人比較多，馬上就有小孩，老人幫著看，盡量看大兩居和三居更好些，如果在市區(qū)的價格夠不著，可以考慮郊區(qū)，很多開發(fā)商都會建學校之類，配套還是不錯，老人住起來也更舒適。

郊區(qū)的房子要注意地鐵線和政府規(guī)劃，并要實地考察地鐵線與小區(qū)的距離，這對未來的居住便利性、潛在升值空間十分關(guān)鍵，應(yīng)盡量選擇建筑規(guī)模較大、開發(fā)商品牌較好、學校商業(yè)等配套齊全、物業(yè)管理較好的小區(qū)。

以北京為例，一平米多付出2000塊但獲得更好的配套是值得的。市區(qū)的房子的話，要注意不要選擇建筑年代太久的，比如80年代或更早，建筑質(zhì)量一般，后期改造成本很高，拆遷的可能性也不大。

除了剛剛說的區(qū)域、大小之外，買新房、二手房還有什么區(qū)別?有什么注意事項?

答：現(xiàn)在一手房還有不少不是全裝修，因此入住頭幾年許多還在裝修。這個可能對生活有影響。另外比較偏遠也不利于出行。

二手房有個好處就是基本都已入住，裝修得戶數(shù)不是太多。因此可以睡個安穩(wěn)覺。此外你年紀不大，如果社交比較多的化，住市區(qū)也有便利。等小孩出生再換大房也不遲。

一手房的好處就是全新小區(qū)，車位比較充足。另外新房質(zhì)量設(shè)計往往也比老物業(yè)要好(當然還要看具體項目)。如果不介意郊遠一些，遇到自己喜歡的買下也是一個不錯的選擇。