一、經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償存在得問(wèn)題是什么?

要不要將集體建設(shè)用地產(chǎn)生的盈利抵扣補(bǔ)償款。在征地拆遷評(píng)估中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(lèi)(水田、旱地、林地等)直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠(chǎng)房出租營(yíng)利的現(xiàn)象，此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)

在征地拆遷評(píng)估中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(lèi)(水田、旱地、林地等)直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠(chǎng)房出租營(yíng)利的現(xiàn)象，此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地，是一種事實(shí)上的建設(shè)用地。對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償是否應(yīng)當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益的問(wèn)題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠(chǎng)房沒(méi)有辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，土地也沒(méi)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變用途，是違章建筑。我認(rèn)為，這些廠(chǎng)房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益問(wèn)題。理由如下：

1、《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)。

2、在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展很長(zhǎng)一段時(shí)間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵(lì)農(nóng)民、其他外來(lái)人員與集體經(jīng)濟(jì)組織合作建設(shè)廠(chǎng)房等基礎(chǔ)設(shè)施，吸引外商興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)。這些廠(chǎng)房等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有貢獻(xiàn)的，這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地是得到政府默許的。

3、這些廠(chǎng)房的興建都是經(jīng)過(guò)村、鎮(zhèn)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，在當(dāng)時(shí)，這種批準(zhǔn)是有效的，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理部門(mén)還沒(méi)有管到這里來(lái)。直到現(xiàn)在，也沒(méi)有要求強(qiáng)制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠(chǎng)房里面開(kāi)辦的工廠(chǎng)也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，并且正常經(jīng)營(yíng)，這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地實(shí)際上已得到社會(huì)的認(rèn)可。

4、在政府頒布的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中，果園林木的補(bǔ)償是考慮了林木預(yù)期若干年經(jīng)濟(jì)收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠(chǎng)房，投資更大，預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益也更大，但在征地拆遷補(bǔ)償中卻完全不予考慮，確實(shí)讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實(shí)際中，對(duì)這樣的問(wèn)題很難使被拆遷人心服口服。

總之，對(duì)經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況適當(dāng)參考收益狀況進(jìn)行評(píng)估，予以補(bǔ)償，比較合情合理。

農(nóng)村集體土地與城市的建設(shè)用地的規(guī)定是不同的，但是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，很多農(nóng)村實(shí)現(xiàn)了脫貧，從農(nóng)村變?yōu)榱顺鞘校恋氐男再|(zhì)也隨之發(fā)生變化，所以在征收土地的過(guò)程中補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題就會(huì)出現(xiàn)很多矛盾，還是需要逐步的解決。

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