一、土地使用權(quán)費(fèi)計(jì)算方式是什么?

由于土地為全民所有，應(yīng)該有一個(gè)社會(huì)保障面積作為計(jì)費(fèi)基數(shù)，該基數(shù)以上多占用的面積為計(jì)費(fèi)面積。住房不夠該基數(shù)面積的，可以獲得某種形式的住房補(bǔ)貼。該面積應(yīng)該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡(jiǎn)化為住房面積。對(duì)單位面積的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由相關(guān)部門制定計(jì)算辦法，比如可以與住房空置率，當(dāng)年新建住房銷售狀況等指標(biāo)掛鉤，通過(guò)一定的公式計(jì)算而得。如果空置率過(guò)高，說(shuō)明土地使用費(fèi)偏低，可以提高土地使用費(fèi)，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說(shuō)明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費(fèi)。原則上，家庭住房和商業(yè)網(wǎng)店房折合為占地面積以后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

該辦法的核心是計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)，費(fèi)用由占地面積乘以占地時(shí)間乘以單位面積計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得出。土地開發(fā)期間的費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，住房轉(zhuǎn)讓之后，收費(fèi)對(duì)象隨之轉(zhuǎn)移。比如房屋空置，費(fèi)用由房主承擔(dān)，如果新建住房未售出，則費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。 土地使用費(fèi)按年度繳納，可大大降低現(xiàn)行房?jī)r(jià)，減輕購(gòu)房者的壓力。特別有利于剛剛參加工作的年輕人，可以真正意義上實(shí)現(xiàn)住房的一步到位。降低頻繁換房和重復(fù)裝修造成的浪費(fèi)。而且，把土地成本從房?jī)r(jià)中剝離后，可以基本消除地腳差異對(duì)房?jī)r(jià)的影響。住房的成本僅僅由建筑及相關(guān)(設(shè)計(jì)，配套等)成本和相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成。使得全國(guó)各地的房?jī)r(jià)趨于統(tǒng)一，有利于房地產(chǎn)成本的透明，使得房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)趨于理性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而地腳的不同，會(huì)導(dǎo)致土地使用費(fèi)的差異，進(jìn)而導(dǎo)致住房使用成本的差異，通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)化配置不同地腳的住房。

按年度繳納土地使用費(fèi)，還可以大大提高住房使用成本。有效打擊炒房行為，降低住房空置率。同時(shí)，土地使用費(fèi)按年度繳納，將時(shí)間直接納入土地使用費(fèi)的計(jì)量因素，即計(jì)時(shí)收費(fèi)?？梢岳斫鉃橥恋厥褂觅M(fèi)的計(jì)量方法是土地面積乘以占有時(shí)間，只要占有土地，就必須繳納土地使用費(fèi)，因此可以有效抑制土地閑置和囤積土地，提高土地利用效率。

住房具有保障民生的性質(zhì)，不能所有的住房都需要繳納高額的土地使用費(fèi)。因?yàn)橥恋貧w全民所有，因此每個(gè)公民應(yīng)該有一定數(shù)量的土地使用權(quán)。這個(gè)數(shù)量可以通過(guò)全民平均住房，或者其他評(píng)估機(jī)制得出。在這個(gè)數(shù)量以內(nèi)的面積不需要繳納土地使用費(fèi)，超出這個(gè)數(shù)量的部分才需要繳納土地使用費(fèi)。這樣可以消除商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，各種保障房，甚至小產(chǎn)權(quán)房的差別?？梢园阉凶》慷技{入統(tǒng)一管理。

土地使用費(fèi)年度繳納制度，可以從根本上消除現(xiàn)行的土地出讓制度的弊病，從根源上消除腐敗，推進(jìn)廉政建設(shè)。取消一次性土地出讓金，還可以降低開發(fā)商前期投資，降低項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，自取得土地之日起就開始計(jì)費(fèi)，可以促使開發(fā)商縮短工期，提高效率。 住房建設(shè)用地和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)用地，以及停車場(chǎng)，公共設(shè)施建設(shè)用地的關(guān)系，由城市建設(shè)規(guī)劃部門協(xié)調(diào)。住房建設(shè)用地與基本農(nóng)田，工業(yè)用地，橋梁、鐵路、港口等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的關(guān)系，有國(guó)家相關(guān)部門協(xié)調(diào)。以上所有用地比例，可以反映到土地使用費(fèi)中。

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)出臺(tái)對(duì)于當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂觅M(fèi)進(jìn)行計(jì)算的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。各地計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一，但基本上都是以占地面積為標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐耐恋刭M(fèi)用平均數(shù)值來(lái)進(jìn)行一定的計(jì)算。基本上大部分的土地價(jià)格都是一樣的，但是需要根據(jù)實(shí)際的占地面積來(lái)判斷。

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