一、商品房土地使用權抵押貸款合法嗎?

合法，抵押設定之后，如果債務人到期不履行承諾，抵押權人有權依照法律的規(guī)定以抵押物折價或以抵押物的變賣價款較其他債權人優(yōu)先受償。從法律的角度講抵押指債務人或第三人對債權人以抵押一定財產作為清償債務擔保的法律行為。它多發(fā)生于購買房地產時銀行借出的抵押貸款或在典當商折現非不動產的物品。

首先對其作價，不動產或土地使用權抵債時的作價，原則上依據下列順序確定：

1、實際抵償債務的余額;

2、法院判決書上確定的余額;

3、國土部門房產評估機構的評估價;

4、其他具有專業(yè)資格的合法房產評估機構的評估價。

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條規(guī)定，條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指：

(一)支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;

(二)支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證;

(三)支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明;

(四)國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

二、土地使用權的司法解釋

土地使用權是國家機關、企事業(yè)單位、農民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規(guī)中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。

對于商品房土地使用權的抵押情況，是需要結合實際來進行處理的，土地使用權在確定進行抵押處理后，還需要就相關情況簽訂協議來認定，如果違反了相關條款或者法律規(guī)定的，還可以追究相關法律責任，具體情況下在抵押前可以咨詢當地的土地管理部門。

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