一、深圳前海土地使用最長時間是多久?

深圳前海土地使用最長時間居住用地最長70年，工業(yè)用地最長50年，當然這個切線的話，一般情況下，是由合同當中來進行一個具體的約定，因為現(xiàn)在關于使用權這個問題的話，完全是可以自己來進行一個自主的協(xié)商，當然了，我們國家關于各種類型的土地的使用的時間長短的話，也有一個非常明確的限制，不能高出這樣的最高年限即可。

現(xiàn)階段，我國存在著大量擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設的現(xiàn)實。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，其仍然是國家嚴格限制的行為。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹慎對待并盡量避免相應法律風險。

而國家《土地管理法》對于租賃使用集體建設用地是有著相當嚴格的限制規(guī)定的，具體體現(xiàn)在以下規(guī)定：

第六十三條　　農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

由上可知，任何單位或個人進行建設，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現(xiàn)實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。

關于土地租賃最高期限的規(guī)定

《中華人民共和國農村土地承包法》第五條規(guī)定：“農村集體經(jīng)濟組織成員有權依法承包由本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農村土地?！?/p>

第二十條規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長?！?/p>

該期限適用于：農村集體經(jīng)濟組織成員承包由本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農村土地，屬于對特殊主體的特別規(guī)定。

《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?/p>

除特別主體以外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。

二、土地租賃有哪些方式

隨著土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國有土地租賃;一是土地使用權出租。國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。

1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規(guī)定："國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。"

在現(xiàn)在國家關于土地這個方面是管理的越來越嚴格，主要還是因為土地它所擁有的一個價值是非常高的，在土地上建造一些房屋或者是種植農作物都是非常有效率的，一樣的行為，所以關于這個租賃土地使用權的一個期限也是有著一個限制規(guī)定的。

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