二手房按揭步驟

申請(qǐng)按揭買樓的步驟，在二手房網(wǎng)簽后與遞件過戶之間進(jìn)行，同貸書批下來買賣雙方才可以遞件。雖然這是買樓后才會(huì)發(fā)生的步驟，但購(gòu)房者在看房前最好預(yù)先做“體檢”，一是檢查個(gè)人征信情況，有無信用卡逾期還款等不良記錄，如果有連續(xù)3期逾期還款，有可能會(huì)影響銀行對(duì)貸款的審批;二是個(gè)人對(duì)樓款的承受能力，月收入必須大于月供的兩倍(個(gè)別銀行有可能提高到2.5倍)，通常首期款比例越高，貸款年期越短，月供壓力越小。對(duì)于收入處于增長(zhǎng)階段的年輕人來說，適當(dāng)使用貸款杠桿工具，月供高一點(diǎn)，年期長(zhǎng)一點(diǎn)，可以買總價(jià)高一點(diǎn)的房屋，因?yàn)槟壳皩?duì)二套房貸要求較嚴(yán)，如果幾年后又換房，不太劃算。此外，個(gè)人年齡+貸款年限不能超過退休后5年。

很多購(gòu)房者不清楚，申請(qǐng)按揭買房前還需要對(duì)房屋預(yù)先“體檢”。首先要確定樓齡，因?yàn)闃驱g+貸款年限不能大于35。部分“高齡”樓梯樓是否能夠貸款還與其建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)系，公積金貸款不接受磚混結(jié)構(gòu)的房屋申請(qǐng)，只可接受框架結(jié)構(gòu)的房屋。

簽訂按揭合同

二手房網(wǎng)簽合同后，買賣雙方與銀行簽訂按揭合同，買方擬購(gòu)的住房將作為按揭購(gòu)房的抵押物，因此也需要業(yè)主在按揭合同上簽字，同意買方把有關(guān)房產(chǎn)作為抵押物。為協(xié)助買賣雙方辦理按揭以及日后的遞件過戶領(lǐng)新證，按揭公司也會(huì)讓買賣雙方簽署委托書，委托按揭公司辦理有關(guān)事宜。買賣雙方在簽署有關(guān)文件時(shí)有不懂之處可以多問，因此選擇正規(guī)的按揭公司尤為重要。

1.持證交易

買方申請(qǐng)住房按揭，手續(xù)難易程度與業(yè)主也息息相關(guān)。如果業(yè)主的房屋是一次性付款或者貸款已結(jié)清，業(yè)主手里拿著已涂銷抵押登記的房產(chǎn)證，只需買方通過銀行貸款審批即可到交易登記中心完稅遞件過戶，出新證隨即開始入押歸檔，入押歸檔完成后銀行就可以放款。

2.非持證交易

轉(zhuǎn)按揭or贖契

如果業(yè)主出售的房屋尚有未結(jié)清的貸款，那么購(gòu)房者可以選擇轉(zhuǎn)按揭或是贖契。轉(zhuǎn)按揭必須在業(yè)主的貸款銀行所在的支行辦理，不得轉(zhuǎn)去其他支行或其他銀行，業(yè)主向銀行提出申請(qǐng)，售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購(gòu)房人承諾交易時(shí)將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上。經(jīng)銀行同意后雙方訂立合同，銀行也與買家簽訂新的貸款按揭合同，同貸批下來后，雙方到房地產(chǎn)交易登記中心進(jìn)行遞件過戶。

贖契則涉及業(yè)主自行贖契或者買家墊資贖契，業(yè)主自行贖契后的流程參照持證交易。不過，值得注意的是從業(yè)主申請(qǐng)贖契到銀行審批、到扣款、到銀行辦理涂銷登記，中間有可能需要一個(gè)多月的時(shí)間。若是買家墊資贖契，買家有可能在未遞件過戶已支付大筆樓款，這中間需要按揭公司對(duì)業(yè)主的銀行賬戶進(jìn)行緊密監(jiān)控，以往買家墊資款被挪用。通常買家在業(yè)主獲得銀行批準(zhǔn)提前還貸的扣款通知后再把有關(guān)款項(xiàng)存入業(yè)主的賬戶，銀行即時(shí)扣款，且業(yè)主的電話銀行、手機(jī)銀行和網(wǎng)絡(luò)銀行服務(wù)必須提前中止。贖契后的房產(chǎn)證必須由按揭公司全程保管，至遞件過戶當(dāng)日交給遞件窗口，以防止出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

選擇按揭服務(wù)，銀行直客or按揭公司

現(xiàn)在“銀行多過米鋪”，各大銀行都在推貸款“直客”的服務(wù)，購(gòu)房者可直接到銀行咨詢住房貸款的情況，如適合可直接在銀行辦理。不過，銀行職員也不會(huì)親自幫客戶跑，通常都會(huì)委托按揭公司代辦，客戶使用銀行“直客”貸款的按揭費(fèi)較低，通常包含評(píng)估費(fèi)在內(nèi)也只需1000多元，缺點(diǎn)在于“1對(duì)1”，如果銀行審批不通過則會(huì)影響買房的交易手續(xù)，有時(shí)候會(huì)措手不及。

各大中介公司也成立了專門的按揭公司，坊間也有不少經(jīng)營(yíng)多年的按揭公司。根據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定，按揭服務(wù)費(fèi)最高不得高于貸款額的1.2%，據(jù)行業(yè)人士反映，1.2%是市場(chǎng)收費(fèi)上限，通常在0.6%~1.2%之間，購(gòu)房者可以與按揭公司議價(jià)。使用專門的按揭公司服務(wù)，雖然收費(fèi)比銀行“直客”貸款的按揭費(fèi)要高一些，但勝在有專人服務(wù)和跟進(jìn)，且按揭公司對(duì)接多間銀行，比較清楚銀行的貸款政策，可以根據(jù)貸款者的條件與銀行的貸款政策進(jìn)行匹配，量體定做按揭方案。

對(duì)于公積金貸款的申請(qǐng)者，他們還可以選擇直接到住房擔(dān)保中心申請(qǐng)公積金貸款，所需的資料與普通商業(yè)銀行的住房貸款一致。

準(zhǔn)備申請(qǐng)貸款所需資料

1、借款人夫妻雙方的身份證(原件及復(fù)印件二份)。

2、戶口本(原件復(fù)印件一份)。

3、結(jié)婚證(原件及復(fù)印件一份)。

4、未婚需提供未婚證明。

5、離異或喪偶者需要提供離婚證或協(xié)議、判決書，配偶死亡證明(原件及復(fù)印件一份)。

6、收入證明。

付款方式指南

對(duì)按揭購(gòu)房者來說，付款方式相對(duì)簡(jiǎn)單，簽約時(shí)支付定金，同貸書批下來后到交登中心完稅過戶，之后就是入押歸檔流程，銀行在入押后即可發(fā)放貸款到業(yè)主的賬戶，結(jié)清尾款。需要提醒的是，買家需對(duì)銀行批貸成數(shù)不足或者銀行評(píng)估價(jià)不足應(yīng)有所準(zhǔn)備，在網(wǎng)簽合同中對(duì)這種情況已有應(yīng)對(duì)條款，通常是以現(xiàn)金補(bǔ)足的方式來補(bǔ)齊缺口。

資金托管指南

作為業(yè)主，他們不知道這個(gè)人是否有能力買樓;作為買家，他們也不確定業(yè)主的身份以及房產(chǎn)證的真?zhèn)?。故此，二手房買賣涉及大筆樓款的交割，建議買賣房屋用資金托管方式來進(jìn)行，所增加的時(shí)間可能不過是一兩天，但對(duì)雙方都有保障。對(duì)業(yè)主來說，一次性付款固然好，但是買家的付款能力是否信得過?若是買家在遞件前已在托管賬戶存入足夠的金額，相信會(huì)增強(qiáng)業(yè)主的信心。對(duì)買家來說，資金托管更是有利無弊，資金轉(zhuǎn)出按照交易步驟進(jìn)行，如遞件過戶后托管賬戶才轉(zhuǎn)出首期，出新證才轉(zhuǎn)出尾款，買家不再擔(dān)心資金的安全。

資金托管的步驟也非常簡(jiǎn)單，簽訂二手房網(wǎng)簽合同后，買賣雙方到銀行簽訂資金托管協(xié)議，在資金托管協(xié)議上清晰訂明托管資金每步轉(zhuǎn)出的條件，達(dá)到條件才轉(zhuǎn)出該部分的托管資金。目前銀行系統(tǒng)已可以對(duì)接存量房交易系統(tǒng)，存量房交易系統(tǒng)辦理到哪一步，銀行系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)接收，故此理論上來說資金托管也可以達(dá)到實(shí)時(shí)到賬，不過由于涉及到人工操作或者異行轉(zhuǎn)賬等原因，比自行交割樓款遲一兩天很正常，但買賣雙方落得安心。目前銀行對(duì)資金托管暫不收費(fèi)，具體請(qǐng)咨詢銀行。