一、買受人土地使用權(quán)變更的程序是什么？

依照《城市房地產(chǎn)管理法》第17條規(guī)定，改變土地用途應(yīng)依循以下程序：

1. 取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意

土地用途改變，將直接引起土地出讓最高年限的改變和土地使用權(quán)出讓金的變化。同時，土地用途的改變，必然發(fā)生土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變化。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條，都規(guī)定了土地用途的改變必須取得出讓人的同意或批準。

土地用途是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容之一，改變后的土地用途必須符合城市規(guī)劃的要求。因此，改變土地用途亦應(yīng)取得城市規(guī)劃行政主管部門的同意。

2.簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同

土地用途的改變是土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的重大變更，因此，土地用途的改變，在取得出讓人和城市規(guī)劃行政主管部門的同意之后，應(yīng)由出讓人和受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓年限，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

二、法律意義

1.確定土地使用權(quán)權(quán)利的歸屬。由于我國對土地權(quán)屬的變更采取登記主義原則，這將促使實際的土地權(quán)利人為獲得法律的確認，去積極地辦理土地使用權(quán)變更登記。

2.確定土地使用權(quán)權(quán)屬的權(quán)限范圍

只有經(jīng)土地登記部門記載于土地登記簿，載明權(quán)利范圍，才可明確權(quán)利人的權(quán)限，確定權(quán)利人的權(quán)利范圍。

三、類型

土地使用權(quán)變更主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥;b.依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán);c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起;d.因土地交換、機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;f.因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權(quán);g.更改土地使用者名稱、地址等。

國家的所有土地都是屬于國家所有的，公民和企業(yè)可以在繳納了土地出讓金后獲得土地的使用權(quán)，如果在后續(xù)的使用過程中也是可以將土地的使用權(quán)進行變更，在變更土地使用權(quán)時需要取得方和出讓方雙方簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，以此來保障雙方的權(quán)利和義務(wù)。

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