一、什么是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

出讓方

1.營業(yè)稅

根據(jù)2003年1月15日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號(hào))第三條第二十款之規(guī)定，單位和個(gè)人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。

2.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

以上述營業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

3.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。

法定的扣除額

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

(二)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加、印花稅也可視同稅金扣除。

土地增值稅采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

級(jí)數(shù)土地增值額稅率(%)稅率%

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的40

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的50

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60

注：若稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，會(huì)要求對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

4.企業(yè)所得稅

按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加和土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。

5.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合同中的金額為計(jì)稅依據(jù)，按0.5‰的稅率征收印花稅。

受讓方

1.城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，凡在城市、縣城、建置鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

以納稅人實(shí)際占用的土地面積(平方米)為計(jì)稅依據(jù)，按一定的稅率按年繳納。

2.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合同中的金額為計(jì)稅依據(jù)，按0.5‰的稅率征收印花稅。

3.契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，以3%稅率征收契稅

在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的時(shí)候主要是通過贈(zèng)送、出售和交換等三種方式進(jìn)行的。不過若并沒有按照合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，此時(shí)不允許將其土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，在合法轉(zhuǎn)讓土地的情況下，也需要當(dāng)事人簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是怎樣的

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的稅費(fèi)有哪些