一、土地使用年限續(xù)費(fèi)是否有統(tǒng)一規(guī)定?

土地使用年限續(xù)費(fèi)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，土地使用年限到期后續(xù)費(fèi)是肯定的，國(guó)家不可能無(wú)償讓人使用土地的，需要補(bǔ)繳出讓金續(xù)期。但是具體的續(xù)費(fèi)金額數(shù)量需要咨詢當(dāng)?shù)貒?guó)土局。就目前中國(guó)土地制度管理法而言，土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)是肯定的。但短期內(nèi)不會(huì)實(shí)行，因?yàn)闀?huì)影響三四線樓市去庫(kù)存。即便續(xù)費(fèi)，也不是直接續(xù)交土地出讓金，很有可能會(huì)與房地產(chǎn)稅結(jié)合起來(lái)考慮。

我國(guó)土地使用權(quán)的出讓實(shí)行的是有限期的制度。這個(gè)限期的最高年限根據(jù)國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，依據(jù)不同的用途分別為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或其他用地50年。

關(guān)于土地使用權(quán)出讓的年限問(wèn)題，還應(yīng)當(dāng)注意以下三個(gè)基本問(wèn)題：

1、土地使用權(quán)出讓年限的起算點(diǎn)，并不是從合同生效之日起計(jì)算，而是從土地使用者領(lǐng)取土地使用證、即取得土地使用權(quán)時(shí)計(jì)算。

2、土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)可有三種情況：其一，土地使用者需要繼續(xù)使用土地。這種情況下，土地使用者應(yīng)當(dāng)在屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依規(guī)定支付土地出讓金。其二，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。這種情況主要是基于社會(huì)的公共利益，需要依法收回該出讓的土地，則該土地使用權(quán)就應(yīng)由國(guó)家無(wú)償收回。其三，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的。這種情況下，土地使用權(quán)自然應(yīng)當(dāng)由國(guó)家無(wú)償收回。

3、土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)地上的建筑物處理問(wèn)題，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法沒(méi)有規(guī)定，但根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條的規(guī)定，在土地使用權(quán)約定的土地使用權(quán)期滿后，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，地上的建筑物也由國(guó)家無(wú)償取得。

二、國(guó)有土地使用權(quán)人的權(quán)利有哪些?

1、使用土地

這是指土地使用權(quán)人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權(quán)的最主要內(nèi)容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設(shè)定土地使用權(quán)所限定的目的范圍內(nèi)進(jìn)行。一般來(lái)說(shuō)，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變?cè)撏恋赜猛痉秶?/p>

土地使用權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權(quán)人亦受占有之保護(hù)，并依此享有物上請(qǐng)求權(quán)。

2、處分土地使用權(quán)

這是指土地使用權(quán)人可依其意志轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)。只要土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權(quán)人與出讓土地使用權(quán)人在行使該權(quán)利時(shí)所受的限制有所不同。

3、獲取土地收益

這是指依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼受方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地所獲得的利益。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼承方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過(guò)開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取收益。由于土地是一種特殊的財(cái)產(chǎn)，極易形成壟斷價(jià)格，因此，一些國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)人開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)土地價(jià)格加以限制。例如：日本從1970年開(kāi)始實(shí)行一種旨在控制土地交易價(jià)格的官方公開(kāi)價(jià)格即公示地價(jià)制度;韓國(guó)也于1972年開(kāi)始確立了基準(zhǔn)價(jià)制度;我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一直實(shí)行土地“公告現(xiàn)值”和“公示地價(jià)”制度等。二是對(duì)土地征收轉(zhuǎn)讓收益稅和產(chǎn)權(quán)稅。盡管一些國(guó)家和地區(qū)有關(guān)這類稅種各不相同，但都是為了對(duì)土地產(chǎn)權(quán)人的收益加以限制。目前，我國(guó)一些地區(qū)亦開(kāi)始實(shí)行地價(jià)公示制度，這一方面在于防止國(guó)有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投機(jī)。與此同時(shí)，國(guó)家也頒布了《土地增值稅暫行條例》以及其他房地產(chǎn)稅費(fèi)規(guī)定，旨在對(duì)土地使用人的收益加以限制。我國(guó)現(xiàn)行法律文件僅允許劃撥土地使用權(quán)人自己占有使用土地，如果其利用該土地使用權(quán)從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并產(chǎn)生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。

4、取回地上物和獲得有關(guān)費(fèi)用之補(bǔ)償

土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)消滅時(shí)，是否可以取回地上物和獲得有益費(fèi)用之補(bǔ)償，目前有兩種不同看法。我國(guó)《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”(第40條)。一些學(xué)者對(duì)此有不同看法，認(rèn)為土地使用權(quán)人投資于土地所形成的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸土地使用權(quán)人所有，國(guó)家不能無(wú)償收回，否則，這是與我國(guó)《憲法》、《民法通則》規(guī)定的基本原則相矛盾，不利于土地的開(kāi)發(fā)和利用，影響土地使用權(quán)人對(duì)土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導(dǎo)致對(duì)土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學(xué)者在評(píng)述我國(guó)《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的上述規(guī)定時(shí)，認(rèn)為這是采用國(guó)際慣例作法。這實(shí)在是一種誤解。實(shí)際上，有關(guān)地上權(quán)消滅之后，地上權(quán)人對(duì)地上之物及有關(guān)費(fèi)用是否可以取回或獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，許多國(guó)家和地區(qū)一般都采用肯定的規(guī)定。

申辦土地使用權(quán)續(xù)期的時(shí)候要交費(fèi)這是可以肯定的，但交費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不是國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的。這一點(diǎn)大家也應(yīng)該知道的，因?yàn)樵趧傞_(kāi)始審批土地使用權(quán)的時(shí)候，對(duì)土地使用稅費(fèi)方面的一些政策想必也會(huì)有所了解。土地的市場(chǎng)價(jià)值是有土地的位置，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的這些因素來(lái)決定的，所以續(xù)費(fèi)肯定也是參差不齊的。

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