一、房齡和土地使用年限有何差別？

房齡和土地使用年限的差別主要是房齡自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開始計(jì)算房屋的年限。房屋的使用年限即房屋的土地的使用年限，是從開發(fā)商拿地之日開始算起。

比如，開發(fā)商2015年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2015至2085年;開發(fā)商在該土地建的房子，2017年交付使用。到了2020年，土地使用年限剩余55年(2085-2020);該房屋的房齡為3年(2017-2020)。

2、房齡長(zhǎng)短，有何影響?

(1)房齡高的老房子，其同周邊的小區(qū)相比，價(jià)格一般比較低廉。越老越不易出售，時(shí)間長(zhǎng)了，甚至?xí)H值。

(2)房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

(3)房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費(fèi)用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

(4)房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。

比如一套老房子，售價(jià)100萬，銀行評(píng)估價(jià)80萬，按照首付3成來算，銀行可以給你發(fā)放的貸款最多為56萬(80-80*0.3)，然而，售價(jià)100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著首付你要支付44萬才行。

3、賣房人假報(bào)“房齡”要承擔(dān)什么責(zé)任?

《合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況?！?/p>

在二手房買賣中，房屋的房齡，直接關(guān)系到房屋的質(zhì)量、后續(xù)使用壽命、房屋安全狀況、買房人的居住品質(zhì)和居住體驗(yàn)、買房人再賣此房時(shí)的價(jià)格，甚至關(guān)系到相應(yīng)的土地使用權(quán)，一般而言，房齡越長(zhǎng)，土地使用權(quán)已使用期限就會(huì)越長(zhǎng)。

到期(70年)后買房人是否需要續(xù)交土地出讓金或者出售此房屋時(shí)是否需要再繳納土地出讓金等問題。因此，房屋的房齡是與訂立房屋買賣合同有關(guān)的重要事實(shí)。如果賣房人故意隱瞞或者假報(bào)房齡給買房人造成損失，就要承擔(dān)損害賠償責(zé)任(締約過失責(zé)任)。即便沒有給買房人造成損失，買房人也可以要求解除合同并返還已付款。

買房子的時(shí)候不僅是要看到價(jià)格合適，大多數(shù)人具備較多買房的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)都會(huì)要求商家出具土地證件并查明最終的年限到期時(shí)間，還有就是查驗(yàn)這個(gè)房子的房齡實(shí)際情況是否與賣家所稱的情況一直，如果房齡較大的房子也是存在很多的安全風(fēng)險(xiǎn)的。

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