一、別墅土地使用權(quán)歸誰所有?

別墅土地使用權(quán)屬于購買者，依據(jù)房地產(chǎn)物權(quán)之法律屬性，即房屋(包括別墅)與所附土地之權(quán)利具有統(tǒng)一性，簡言之，房屋屬于誰，相應所附的土地權(quán)利亦應屬于誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅(房屋所有權(quán))，還必然包括所附的土地和花園(土地使用權(quán))。別墅交付后，開發(fā)商原先所享有的土地使用權(quán)已連同別墅一并轉(zhuǎn)讓給業(yè)主們所有。因此，開發(fā)商開發(fā)的別墅，一經(jīng)售出轉(zhuǎn)讓，其小區(qū)的土地使用權(quán)，包括別墅花園，將為小區(qū)業(yè)主們所有，開發(fā)商不再享有小區(qū)土地(含公共花園，公用道路等)的任何權(quán)利。 故，別墅的花園屬于業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)支配。

別墅的土地使用權(quán)不同于多層及高層房屋，多層、高層房屋小區(qū)的土地使用權(quán)也是由業(yè)主所有，但由于多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便于也不可能劃分哪塊土地使用權(quán)是屬哪一戶業(yè)主的，因此，多層、高層房屋的小區(qū)之土地使用權(quán)只能為小區(qū)業(yè)主們所共有。而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建筑物所占用的土地之權(quán)利可以為各幢別墅之業(yè)主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業(yè)主單獨享有。因此，別墅小區(qū)之土地使用權(quán)享有方式，既可以和多、高層房屋小區(qū)一樣，采用共有方式;也完全可以劃分為各個業(yè)主單獨享有。

二、法律的規(guī)定

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年。

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起，房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。

不管是別墅還是普通類型的房屋，購買者者從開放商處購買之后，就享有該住宅土地的使用權(quán)。只不過對于別墅，由于民事主體支付的費用較多，故而可以使用的面積相對也較多，若是開放商沒有土地的使用權(quán)，也是不得售賣別墅的。

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