一、村改居后的土地使用權(quán)屬于集體嗎?

隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展，一些“城中村”、納入城市規(guī)劃區(qū)的城市周邊地區(qū)、部分“小城鎮(zhèn)”及其周邊鄉(xiāng)村，以村民委員會為主要形式的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織被“居民委員會”取代，原農(nóng)村村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，“村改居”過程中，原屬于農(nóng)村集體所有的土地被直接轉(zhuǎn)為國有，成為地方政府違法剝奪農(nóng)民權(quán)利的沖突焦點。筆者認為，國家通過征收手段是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的唯一途徑，其他任何手段包括“村改居”都不能自然改變集體土地所有權(quán)歸屬。理由如下：

1、地方政府制定的有關(guān)“村改居”后集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的政策因違法而無效。

我國《憲法》和《土地管理法》均規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。依此規(guī)定，征地是集體土地向國有轉(zhuǎn)化的唯一途徑。即通過依法征地完成“村”范圍內(nèi)集體土地的國有化，而不是通過“村改居”自然轉(zhuǎn)為國有土地，更沒有規(guī)定通過改變農(nóng)民身份和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的性質(zhì)而改變土地所有權(quán)的性質(zhì)。因此，各地方政府通過“村改居”使集體土地自然變?yōu)閲惺沁`法、違憲，所作的規(guī)定無效。

《土地管理法》第45條明確規(guī)定“征收下列土地的，由國務(wù)院批準：

(一)基本農(nóng)田;

(二)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;

(三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案?！敝挥惺〖壵蛧鴦?wù)院才有權(quán)批準征收集體土地。縣級政府批準撤村建居行為，不足以導致集體土地自動轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍?/p>

在我國各級政府積極推進“村改居”的進程中，有關(guān)集體土地自然轉(zhuǎn)為國有土地的政策違法、違憲，應(yīng)引起警覺并盡快糾正。

2、全面理解《土地管理法實施條例》第二條第五項規(guī)定，該條只規(guī)定了“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后集體土地屬于國有， 并未規(guī)定歸屬的途徑，更未有集體土地“轉(zhuǎn)為國有土地”之說。

二、什么叫做村改居

村改居就是農(nóng)村戶口改為居民戶口的行為，也就是所謂的‘農(nóng)轉(zhuǎn)非’，村委會改為居委會或社區(qū)委員會。

當農(nóng)村不再以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)民不再從事勞動，至少有2/3的農(nóng)民不再從事勞動，不再以農(nóng)產(chǎn)品收入為來源了就可以滿足村改居的條件。

從一些地方的做法看，村委會改制為居委會，必須把握好以下環(huán)節(jié)：

1、要從實際出發(fā)，因地制宜，在認真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定科學合理、符合實際的改制方案，不能搞“一刀切”;

2、是一般應(yīng)以村委會為單位整建制改制，必要時也可以以自然村為單位改制;

3、要充分尊重群眾的意愿，按照法定程序進行操作，大多數(shù)群眾不同意的不能強行實施。在改制和整合前，要召開村民會議或村民代表會議，做耐心細致的思想工作，把政策講清楚，讓村民吃下定心丸，主動配合做好改制和整合工作;

4、妥善處理集體資產(chǎn)等債權(quán)債務(wù)等經(jīng)濟問題，嚴格財務(wù)制度和財務(wù)紀律，實行財務(wù)公開和民主理財，確保改制后農(nóng)民群眾的合法權(quán)益不受侵害。

5、實現(xiàn)干部和工作的平穩(wěn)過渡。

村委會改為居委會后，原村黨支部和村委會相應(yīng)撤銷，按照便于服務(wù)管理、便于開發(fā)社區(qū)資源、便于社區(qū)居民自治的原則，并考慮地域性、認同感等社區(qū)構(gòu)成要素，科學合理地劃分社區(qū)，建立健全基層黨組織和自治組織。如果原“兩委”成員任期屆滿，應(yīng)依法組織換屆選舉，民主化水平不能降低;如果任期未滿，根據(jù)大多數(shù)村民的意見，原“兩委”成員既可以繼續(xù)留任，也可以依法組織選舉，帶領(lǐng)廣大居民積極參與社區(qū)建設(shè)。

因此村改居的政策實施，各地方民眾應(yīng)當及時關(guān)注當?shù)卣男畔?，及時了解與自己有關(guān)的政策和文件，以免造成不必要的誤會。同時土地使用權(quán)是具有一定的期限的，以免住宅基地是在七十年左右，若是當事人的使用期限即將到期，應(yīng)該到當?shù)夭块T進行續(xù)辦。

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