常見的二手房轉(zhuǎn)移登記類型您了解多少?

●二手房買賣：

由買賣雙方訂立房屋買賣合同，賣方將出賣的房屋交付與買受人，買受人按約定支付房款。這種類型是最常見，發(fā)生率最高的房屋轉(zhuǎn)移登記過戶類型，一般來講，房屋買賣雙方同為交易主體，其享受的民事權(quán)利和義務(wù)是對等的，遵循房屋二級市場的交易規(guī)則，互通相關(guān)信息，充分了解和交換售購條件，最終達(dá)成一致，并申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)。

●二手房互換：

本來是指以貨幣以外的物品進行交換，房屋的交換應(yīng)是局限于房屋和房屋的交換，拆遷安置時以交換房屋產(chǎn)權(quán)作為補償?shù)囊矊倩Q。以房屋所有權(quán)進行互換的轉(zhuǎn)移登記類型，近幾年來有上升態(tài)勢，但因房屋互換當(dāng)事人的易居愿望比較具體，尋找相應(yīng)易居的換房信息匹配相對困難，往往需要依靠專業(yè)的房屋中介服務(wù)機構(gòu)的幫助，才能達(dá)成互換的愿望。同房屋買賣過戶相同，由房屋互換雙方當(dāng)事人訂立房屋互換合同(協(xié)議)，約定相關(guān)事項，并申請辦理房屋轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

●二手房贈與：

是指贈與人把屬于其所有的房產(chǎn)無償?shù)馁浰徒o受贈人，受贈人愿意接受的行為。一般來講，房屋贈與民事行為的確定，應(yīng)當(dāng)由公證機關(guān)予以公證。即房屋贈與合同或房屋贈與書、受贈書須進行公證，房屋贈與當(dāng)事人(贈與人、受贈人)申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)。按照國家財政部、國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與給直系親屬或?qū)ζ涑袚?dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅。

●繼承、受遺贈：

房產(chǎn)繼承是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人(業(yè)已死亡或宣告死亡并遺留遺產(chǎn)者)所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人(按法律規(guī)定有權(quán)接受遺產(chǎn)的人)所有的行為。繼承同時又是一種法律制度。繼承有法定繼承和遺囑繼承兩種形式，法定繼承是依照法律的規(guī)定，由繼承人按繼承順序，繼承份額進行繼承;遺囑繼承是按照遺囑內(nèi)容進行繼承。繼承開始后，如被繼承人立有遺囑，按照遺囑的內(nèi)容進行繼承或遺贈，沒有遺囑的，按法定繼承辦理。

建設(shè)部和司法部在1991年8月31日聯(lián)合發(fā)出了《聯(lián)合通知》，其中條款規(guī)定：“遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關(guān)出具的‘遺囑公證書’和‘遺囑繼承權(quán)公證書’或‘接受遺贈公證書’以及房屋所有權(quán)證書到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”如處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，“在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！?/p>

這樣的案例生活中并不少見

業(yè)務(wù)案例1：

曹某購買了商品住宅房屋一套，經(jīng)與家人協(xié)商，將其所購的房屋贈給兒子曹甲，并在當(dāng)?shù)毓C機關(guān)辦理了房屋贈與合同公證，公證事宜完成后，沒到房屋登記機構(gòu)申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。時隔多年，曹某以兒子曹甲不孝為由，到公證處做出了聲明撤銷贈與合同的公證，其兒子曹甲聞訊后，持房屋贈與合同、房屋所有權(quán)證書到房屋登記機構(gòu)，申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，當(dāng)?shù)弥课葸^戶手續(xù)須贈與人、受贈人共同申請時，向登記工作人員道出其父曹某現(xiàn)已對房屋贈與合同反悔的實情。

因贈與合同所涉及的房屋在申請辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前產(chǎn)生民事糾紛，故房屋登記機構(gòu)不能受理其受贈人單方提出的轉(zhuǎn)移登記申請，待民事糾紛解除后，贈與雙方按相關(guān)規(guī)定重新申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

案例提示：

房屋贈與合同的確定，是依照《合同法》由贈與人、受贈人的民事行為，其公證也是證明民事行為發(fā)生的事實，目前雖然做為房屋贈與轉(zhuǎn)移登記的前置手續(xù)，但其房屋轉(zhuǎn)移登記行為又為獨立的行政公示行為，規(guī)定由贈與雙方共同申請才能啟動轉(zhuǎn)移登記程序。因民事行為產(chǎn)生糾紛，客觀上造成無法同時申請，登記機構(gòu)不能受理。

業(yè)務(wù)案例2：

李老伯早年喪妻，2010年他見子女已漸漸長大成年，自己身體又不好，就找了老伴楊某登記結(jié)婚，楊某系離異后再婚，并有兩個女兒隨其生活，次年李老伯購買了一套二手房，登記在自己的名下，為避免身后財產(chǎn)發(fā)生糾紛，就立下遺囑，將自己所購的二手房由再婚老伴楊某繼承。不久李老伯病故。

其老伴楊某在辦理完李老伯喪失后召開家庭會議，說明了李老伯生前財產(chǎn)中房屋所有權(quán)的處理辦法，并出示李老伯生前遺囑，但遇到了李老伯三子女的共同反對，理由是父親生前從未提及此事，現(xiàn)在出示的遺囑不足信服，要求平分房屋的收益。楊某的兩個女兒則維護母親的權(quán)利，表示同意繼父的遺囑，楊某無奈，即到房屋登記機構(gòu)咨詢其轉(zhuǎn)移登記的法律規(guī)定。

得知李老伯生前的房產(chǎn)自己做為共有人享有一半的所有權(quán)份額，其另外一半份額雖然李老伯以遺囑繼承的方式留給了自己，但遺囑繼承內(nèi)容沒有經(jīng)過公證，故無法向公證機關(guān)申請辦理遺囑繼承權(quán)公證，也無法向房屋登記機構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)繼承轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，只有依照法定繼承程序辦理相關(guān)繼承權(quán)公證，在家庭成員同意后，經(jīng)公證機關(guān)調(diào)查了解辦理了繼承公證后，按房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)規(guī)定申請辦理了房屋所有權(quán)共有權(quán)證，并按法律規(guī)定約定了共有份額。

案例提示：

《繼承法》規(guī)定，財產(chǎn)繼承分遺囑繼承和法定繼承兩種方式，遺囑繼承應(yīng)當(dāng)公證，繼承事實發(fā)生后，繼承人(受益人)應(yīng)當(dāng)持經(jīng)公證的繼承遺囑及房屋所有權(quán)證書先行到公證機關(guān)申請遺囑繼承權(quán)公證，然后申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因繼承權(quán)發(fā)生糾紛的向人民法院申請裁定。