一、國(guó)有土地使用權(quán)共管人有哪些權(quán)利?

1.使用土地。

這是指土地使用權(quán)人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權(quán)的最主要內(nèi)容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設(shè)定土地使用權(quán)所限定的目的范圍內(nèi)進(jìn)行。一般來(lái)說(shuō)，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意,否則，土地使用者不得改變?cè)撏恋赜猛痉秶?/p>

土地使用權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權(quán)人亦受占有之保護(hù)，并依此享有物上請(qǐng)求權(quán)。

2.處分土地使用權(quán)。

這是指土地使用權(quán)人可依其意志轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)。只要土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權(quán)人與出讓土地使用權(quán)人在行使該權(quán)利時(shí)所受的限制有所不同。

3.獲取土地收益。

這是指依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼受方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地所獲得的利益。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼承方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過(guò)開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取收益。由于土地是一種特殊的財(cái)產(chǎn)，極易形成壟斷價(jià)格，因此，一些國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)人開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)土地價(jià)格加以限制。例如：日本從1970年開(kāi)始實(shí)行一種旨在控制土地交易價(jià)格的官方公開(kāi)價(jià)格即公示地價(jià)制度;韓國(guó)也于1972年開(kāi)始確立了基準(zhǔn)價(jià)制度;我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一直實(shí)行土地“公告現(xiàn)值”和“公示地價(jià)”制度等。二是對(duì)土地征收轉(zhuǎn)讓收益稅和產(chǎn)權(quán)稅。盡管一些國(guó)家和地區(qū)有關(guān)這類(lèi)稅種各不相同，但都是為了對(duì)土地產(chǎn)權(quán)人的收益加以限制。目前，我國(guó)一些地區(qū)亦開(kāi)始實(shí)行地價(jià)公示制度，這一方面在于防止國(guó)有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投機(jī)。與此同時(shí)，國(guó)家也頒布了《土地增值稅暫行條例》以及其他房地產(chǎn)稅費(fèi)規(guī)定，旨在對(duì)土地使用人的收益加以限制。我國(guó)現(xiàn)行法律文件僅允許劃撥土地使用權(quán)人自己占有使用土地，如果其利用該土地使用權(quán)從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并產(chǎn)生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。

4.取回地上物和獲得有關(guān)費(fèi)用之補(bǔ)償。

土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)消滅時(shí)，是否可以取回地上物和獲得有益費(fèi)用之補(bǔ)償，目前有兩種不同看法。我國(guó)《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”(第40條)。一些學(xué)者對(duì)此有不同看法，認(rèn)為土地使用權(quán)人投資于土地所形成的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸土地使用權(quán)人所有，國(guó)家不能無(wú)償收回，否則，這是與我國(guó)《憲法》、《民法通則》規(guī)定的基本原則相矛盾，不利于土地的開(kāi)發(fā)和利用，影響土地使用權(quán)人對(duì)土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導(dǎo)致對(duì)土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學(xué)者在評(píng)述我國(guó)《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的上述規(guī)定時(shí)，認(rèn)為這是采用國(guó)際慣例作法。這實(shí)在是一種誤解。實(shí)際上，有關(guān)地上權(quán)消滅之后，地上權(quán)人對(duì)地上之物及有關(guān)費(fèi)用是否可以取回或獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，許多國(guó)家和地區(qū)一般都采用肯定的規(guī)定。例如：《日本民法》第269條第1款規(guī)定：“地上權(quán)人于其權(quán)利消滅時(shí)，可以回復(fù)土地原狀，收去其工作物及竹木。但是，土地所有人通知愿以時(shí)價(jià)買(mǎi)取時(shí)，地上權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由，不得拒絕”。《瑞士民法典》第779條之三規(guī)定：“建筑權(quán)(一種地上權(quán),筆者注)消滅時(shí)，建筑物因成為土地的組成部分而歸屬于土地所有人”，該條之四又規(guī)定：“在前條情形下，土地所有人因建筑物歸屬自己，應(yīng)向原建筑權(quán)人支付相當(dāng)?shù)馁r償金??”?！杜_(tái)灣民法》與《日本民法典》的規(guī)定相同。由此可見(jiàn)，地上權(quán)消滅后，土地所有人是否可以無(wú)償收回地上物并無(wú)所謂的國(guó)際通行做法。

二、司法解釋

土地使用權(quán)消滅后，土地使用權(quán)人有權(quán)取回地上物和獲得有益費(fèi)用之補(bǔ)償，并不是絕對(duì)的。一般來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)期滿(mǎn)時(shí)，有權(quán)取回地上物。但是，取回地上之物難免使其受損，且有恢復(fù)土地原狀的麻煩。這不利于保全社會(huì)財(cái)富。所以，一般土地所有人可以行使購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償，土地使用權(quán)人不得拒絕。但是，土地所有人亦可要求土地使用權(quán)人延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限，并重新簽訂土地使用權(quán)合同。如果土地使用權(quán)人拒絕延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限，土地所有人便可無(wú)償收回地上之物，不給予土地使用權(quán)人任何補(bǔ)償。對(duì)于這種情況，臺(tái)灣民法則規(guī)定，地上權(quán)人可取去地上之物，而不得請(qǐng)求補(bǔ)償。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》與《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》不同，僅規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”(第21條)。這里只是規(guī)定了“土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”，至于地上之物是否也由國(guó)家無(wú)償收回，則未作強(qiáng)制規(guī)定。根據(jù)有關(guān)立法資料解釋?zhuān)斑@個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，涉及到物權(quán)問(wèn)題，應(yīng)在物權(quán)法中規(guī)定，本法可以不作規(guī)定”。那么，未來(lái)的物權(quán)法究竟應(yīng)如何規(guī)定此一問(wèn)題呢?筆者認(rèn)為，在土地使用權(quán)消滅時(shí)，地上之物仍為土地使用權(quán)人所有，如果土地所有權(quán)人愿意取得地上之物，則應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償，土地使用權(quán)人不得拒絕;如果土地所有人不愿取得地上之物，則應(yīng)當(dāng)允許土地使用權(quán)人取回地上之物，并就此造成的損失給予土地使用權(quán)人相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，如果土地所有人不愿意給予土地使用權(quán)人任何補(bǔ)償，則應(yīng)當(dāng)延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限,重新簽訂土地使用權(quán)合同，依照規(guī)定收取出讓金; 如果土地使用權(quán)人不愿意延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限，土地所有人則可無(wú)償收回地上之物，不給予任何補(bǔ)償。

國(guó)有土地使用權(quán)共管人擁有土地使用權(quán)，可以依法對(duì)土地進(jìn)行合法合理的開(kāi)發(fā)利用，并享有相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。需要注意的是，土地使用權(quán)是有期限規(guī)定的，根據(jù)土地開(kāi)發(fā)利用的類(lèi)型和種類(lèi)的不同也有不同的年限規(guī)定，在土地使用權(quán)到期后，國(guó)有土地使用權(quán)共管人應(yīng)當(dāng)協(xié)商決定向政府的土地管理部門(mén)進(jìn)行續(xù)簽的情況。

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