一、農(nóng)村集體土地上的房屋

近些年來，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛多發(fā)，有些甚至已居住多年，一旦發(fā)生拆遷、增值等情況，仍會引發(fā)糾紛。不管是農(nóng)村的平房小院還是樓房(所謂小產(chǎn)權房)，只要是集體土地上的房屋，城鎮(zhèn)居民不能購買。原則上不單城鎮(zhèn)居民，就連非本村集體組織的農(nóng)民也不能購買，否則無效。當然在一些特殊情況下，比如購買后已把戶口遷入該村成為該村村民，之后可以考慮承認其效力。有時當?shù)卮逦瘯蜴?zhèn)政府，會為此類房屋發(fā)證或背書承諾，但是按法律規(guī)定，房屋所有權證的發(fā)證機關應該是區(qū)縣級政府部門，鎮(zhèn)政府并無此發(fā)證職能，這種證不能保證效力。

二、承租公房

承租的公房，所有權屬于國家或相應的單位，不屬于具體使用的人，既然承租人沒有所有權，當然也無權出售了。有些情況下可以采取變通的方法出讓承租權，是否可以如此操作，建議向該公房管理單位核實。即使可以，轉讓的也是承租權而非所有權。這一點購買者必須明確。

三、房改中取得的部分產(chǎn)權或有回購限制的房屋

我國的房屋所有權體系比較復雜，也有一些歷史原因，比如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房之類的。其中有些單位進行房改后單位是保留部分產(chǎn)權或回購權的，這些房子的出售受到原來約定或承諾的限制，不能自由上市交易。碰到此類特殊房產(chǎn)，要先確認是否可以交易，可以到該房產(chǎn)所在地的房屋管理機關具體確認交易的手續(xù)和限制。即使可以交易，一般也涉及補交土地出讓金等費用問題，關于此類費用的數(shù)額和承擔，最好提前有個準備與賣方溝通并做明確約定。

四、經(jīng)濟適用房等限制上市交易的住房

有些房子上市交易是受一定時間和條件限制，甚至不能上市交易的。比如經(jīng)濟適用房，以前規(guī)定要滿5年才能上市交易，且交易時要繳納相應的土地出讓金。今后也可能改為禁止上市交易，政府按一定價格回購?；剡w房、標準價購買的房產(chǎn)也都涉及類似的問題。另外，還有“兩限房”，類似于這樣的房產(chǎn)，其交易條件往往受到政府和國家的限制，交易前要先查清，確定能否交易，如何交易。這種情況實際與第三種情況類似。

五、涉及共有產(chǎn)權的房屋

涉及共有產(chǎn)權的房屋，出售應該經(jīng)過共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以，在二手房交易時，要先查清楚房屋所有權證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應要求所有共有人共同簽署相應合同。要特別注意一點：有些情況下，房屋所有權證上只有一個人的姓名，但是該房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房產(chǎn)登記在夫妻一方名下。實踐中，因此發(fā)生的爭議也是相當多的：有的是在離婚時夫妻一方利用轉讓等方式轉移財產(chǎn)，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用這個理由反悔。在二手房交易時如果碰到賣方是已婚的話，不管房產(chǎn)證上配偶是否登記為共有人，律師建議要求賣方的配偶出具相應證明同意的文件。在實地看房時也要注意有沒有其他共同居住人，這些人有沒有什么意見。多加點小心，免去不必要的麻煩和糾紛總是沒錯的。

六、未取得產(chǎn)權證的房屋

這種情況是指可以取得產(chǎn)權證，但是暫時未取得產(chǎn)權證的情況。商品房的產(chǎn)權證辦理往往是一個需要一定時間的過程，幾個月甚至一兩年都有可能。如果開發(fā)商出現(xiàn)什么問題，入住后三五年無法辦理產(chǎn)權證甚至最終無法取得產(chǎn)權證的情況也可能出現(xiàn)。在未取得產(chǎn)權證前，原來的商品房購房者可能會因某種原因想出售。這種情況下簽訂買賣合同是有效的，但是這類交易風險比較大，尤其是賣方的房產(chǎn)證短期內不能辦下來時，未來的變數(shù)太多，購買需要謹慎。非要購買，建議找律師起草相對完善的協(xié)議，就各種可能出現(xiàn)的情況，提前做出應對處理方案。

七、涉及抵押或被查封等限制過戶的房屋

按《物權法》規(guī)定房屋所有權以產(chǎn)權登記為準，所以要取得房屋所有權一定要辦理過戶，但是如果該項房產(chǎn)被抵押或被司法機關采取了保全、查封等措施，在此期間，房子是不能過戶的。通過貸款購房在貸款還清前房子會抵押給銀行，因某種原因，房子還可能被司法機關查封或保全。房產(chǎn)被抵押或查封并不改變所有權，理論上產(chǎn)權人也有權簽訂買賣協(xié)議出售。但未解除抵押或查封前不能過戶。涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購買時要注意確保賣方及時還清貸款，解除抵押，通常正常操作風險還是可以避免的。但如果購買的房子被法院查封，說明賣方或房產(chǎn)涉及重大糾紛，對買方而言，風險就太大了。很可能最后房子被拍賣而無法取得房產(chǎn)，而付出去的錢還要費力去追。楊*戰(zhàn)律師建議在正式簽約前，最晚在付款前，應該到房管部門核實房產(chǎn)的抵押、查封情況。

八、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房子

房子被列入拆遷公告范圍，是禁止過戶的，房了很快要拆了，拆遷款一般是針對房屋所有權人，這時再買房子，顯然是沒什么必要。

九、產(chǎn)權有爭議的房屋

如果您要購買的房屋存在爭議，尤其是產(chǎn)權爭議，您購買時就要謹慎決定，可能的話，最好別買。往往涉及產(chǎn)權爭議的房子，爭議的另一方在法院起訴時會申請財產(chǎn)保全，就是我們前面說的提示七當中的情況。但也有訴訟期間不申請保全的。涉及爭議的房屋就算最后您可以合法取得所有權，但麻煩還是離得遠一些為好不是?所以，如果了解到房屋有爭議，要綜合考慮清楚再決定。

十、正在出租的房屋

房屋在出租期間，是可以交易的。但要提醒交易的雙方注意兩個問題，否則很可能造成買賣關系無效，造成買方或賣方的損失：第一是要注意“承租人的優(yōu)先購買權”。《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！痹诜恐鞒鍪鄯课莸臅r候，房屋的承租人是有優(yōu)先購買權的。意思就是房屋所有權人出售房屋的，在同等條件下，房屋的承租人有優(yōu)先購買的權利。在房主出售房屋時，如果有承租人，應核實承租人是否購買，如無意購買應該要求承租人提供放棄購買的書面證明。對“合理期限”是多長時間《合同法》并無規(guī)定，一般理解是三個月。因為《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！钡诙且⒁狻百I賣不破租賃”?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這就是“買賣不破租賃”，很多人往往沒注意到這一點。很多新房主買了房就想把原租戶趕出去，認為原來的租賃合同是原房主簽的，現(xiàn)在我是房主，我說了算，原來的協(xié)議不算數(shù)。這個想法是絕對錯誤的，新房主也要接受原租賃協(xié)議的約束，因為你買的就是有這個租賃關系的房子。除非讓原房主在交房前就解除掉原租賃合同。基于“買賣不破租賃”的原則，律師特別提醒在購買二手房時如果涉及房屋被出租，購房人要與原房主和原承租人共同確認原租賃協(xié)議的內容，了解自己做為新房主將來的權利和義務。而且，對于租金的收取情況、何時起租金開始交付新的產(chǎn)權人，都要做出明確的約定。如果原房主已經(jīng)提前收取了租金或收取過押金，對于原房主提前收取的租金和押金如何處理，將來租賃協(xié)議到期或解除時，誰返還已收取的押金和租金也要一并協(xié)商確定。最好通過三方協(xié)議的方式確認，以免發(fā)生爭議。以上是根據(jù)司法實踐中碰到的，房屋交易時有關房屋所有權或實際狀況等可能影響房屋的交易、過戶、使用的一些常見問題的總結。看起來很復雜，其實最擔心的問題無非是房屋不能過戶影響雙方的權利或合同無效。教大家一個簡單的方法：在二手房交易的過程中，雙方可以持房屋所有權證和權屬證明直接到頒發(fā)該權屬證書的區(qū)縣房屋土地管理部門核實該房屋是否權屬受到限制，能否過戶交易。不管是房屋的所有權性質有問題，還是涉及抵押登記、查封，房屋土地管理部門都可以知道，如果得到的結論是沒有問題，可以交易過戶，應該就可以了。當然，房子有沒有其它未做保全的糾紛，是否被出租，這些房屋土地管理部門是不知情的，您自己還是要留心的。