買二手房流程及指導(dǎo)

一、找中介選房源

在看房源時(shí)可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價(jià)格和品質(zhì)都合適的。有的中介公司有獨(dú)家房源，這類房源價(jià)格可能相對(duì)較高，購(gòu)房者要慎重對(duì)比，選擇適合自己的。

二、核實(shí)賣方身份

一旦確定房源，要核實(shí)賣方的身份，如果是個(gè)人，看他的身份證。

三、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)

到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。查看以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。

2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

3.看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書面同意;如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬(wàn)別忽視這些注意事項(xiàng)。

四、核實(shí)房屋是否允許買賣

以下情況的房屋千萬(wàn)不要買：

1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋;

2.被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;

3.屬違法或違章建筑的房屋;

此外，如果要購(gòu)買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書;由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見;另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后才能出讓。如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要仔細(xì)查看。

五、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查

在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié);了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中

簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定一旦發(fā)生糾紛則無(wú)法舉證。購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，要注意寫明“房屋交付期限”，其實(shí)此前在房屋買賣過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闆]有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時(shí)間，賣方因?yàn)樽赓U或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買房，而買方又因沒有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明，買方只能吃“啞巴虧”。在簽合同過(guò)程中，必須注明何時(shí)賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>

七、留心付款方式和時(shí)間

買家在付款時(shí)，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進(jìn)行付款，由此能夠增加購(gòu)買付款憑證。

一般情況下，在約定時(shí)，買家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按時(shí)交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付購(gòu)房款。

八、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢是一個(gè)重要問題;可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

九、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過(guò)程;從買方的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。