詳解二手房交易流程

第一步，進(jìn)行購(gòu)房資質(zhì)審核

第二步，認(rèn)購(gòu)。

資質(zhì)審核后的這里需要交納定金(購(gòu)房者應(yīng)該盡量避免與賣(mài)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定“訂金”條款，而用“定金”條款，以維護(hù)自己的利益)。與新房不同的是，二手房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)沒(méi)有新房規(guī)范，這筆定金直接交到賣(mài)房者手中。

第三步，與中介機(jī)構(gòu)簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的協(xié)議。

如果買(mǎi)房人已經(jīng)確定購(gòu)買(mǎi)某套二手房，那么為了保障雙方權(quán)益，中介會(huì)要求與買(mǎi)房人簽訂服務(wù)合同。協(xié)議會(huì)明確中介提供服務(wù)的具體內(nèi)容，中介收費(fèi)等重要信息。

強(qiáng)調(diào)：當(dāng)你與中介機(jī)構(gòu)簽訂這種委托協(xié)議時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀每一個(gè)條款，逐條與中介人員核實(shí)其含義。當(dāng)你有疑問(wèn)及感覺(jué)權(quán)益得不到足夠保障時(shí)，可以考慮在協(xié)議中增加補(bǔ)充條款。

第四步，中介方與買(mǎi)賣(mài)雙方一起到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)進(jìn)行查詢。

到了買(mǎi)賣(mài)雙方有了明確的購(gòu)買(mǎi)意向及目標(biāo)價(jià)格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊(cè)，查證該出賣(mài)的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。只有在產(chǎn)權(quán)得到完全確認(rèn)的情況下，買(mǎi)房人才能與賣(mài)方簽署正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，在這之前簽署買(mǎi)賣(mài)合同，則可能存在風(fēng)險(xiǎn)。比如，賣(mài)方的房產(chǎn)可能是多人共有產(chǎn)權(quán)，或者是集資房、小產(chǎn)權(quán)房或經(jīng)適房等，這些房產(chǎn)的交易都有一定的限制條件，如果事先不明確產(chǎn)權(quán)的具體情況而簽約，則容易產(chǎn)生無(wú)謂的損失。這個(gè)環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對(duì)買(mǎi)家十分重要，所以買(mǎi)家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問(wèn)清楚該產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

第五步，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

這一步是在中介、買(mǎi)賣(mài)雙方親自到房管部門(mén)核實(shí)產(chǎn)權(quán)后的關(guān)鍵一步。作為買(mǎi)房人的你，必須已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況了如指掌，比如，房產(chǎn)所屬的地塊是通過(guò)什么方式獲取的，房產(chǎn)證是否已經(jīng)抵押，房產(chǎn)的用途是什么等等。

簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，通常你要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證原件或其他證明身份的原件、印章等資料，賣(mài)方也同樣要帶齊這些資料，同時(shí)還要帶上房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。

第六步，到銀行支付房款，并到交易中心核價(jià)與交稅。

這個(gè)流程分兩種情況，第一種情況是買(mǎi)方是做按揭貸款的，那么作為買(mǎi)房的你，支付的就只是首期房款。第二種情況是買(mǎi)方是一次性支付房款的，那么這時(shí)候就是房款的全額支付。應(yīng)當(dāng)注意的是，當(dāng)簽署完正式的買(mǎi)賣(mài)合同后，無(wú)論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當(dāng)在銀行柜臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)完成。

支付房款后，一般同時(shí)要到房產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)核價(jià)、核稅等等。

第七步，到銀行申請(qǐng)按揭貸款。

如果是買(mǎi)房人一次性支付房款的，無(wú)須走這一步流程，直接進(jìn)入下一步。按揭貸款的申請(qǐng)，要準(zhǔn)備的材料比較多，你需要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同等等。如果是申請(qǐng)公積金貸款，根據(jù)中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心(國(guó)管)和深圳市住房公積金(市管)的不同，帶齊相關(guān)材料。

第八步，到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)。

具體來(lái)說(shuō)，你要準(zhǔn)備好身份證、正式的買(mǎi)賣(mài)合同、與銀行的貸款合同、申請(qǐng)書(shū)與委托書(shū)、完稅單，當(dāng)然，賣(mài)方須帶房產(chǎn)證。

第九步，銀行發(fā)放按揭貸款及交房。

這一步對(duì)于一次性支付房款的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，是不需要的。如果你是按揭貸款買(mǎi)房的，那么，當(dāng)你已經(jīng)辦理完過(guò)戶手續(xù)并且拿到房產(chǎn)證后，則需要拿著房產(chǎn)證到為你做按揭貸款的銀行進(jìn)行發(fā)放貸款的申請(qǐng)，你拿到房產(chǎn)證時(shí)，同時(shí)也會(huì)拿到房產(chǎn)的他項(xiàng)抵押權(quán)證。你只需要將房產(chǎn)證和他項(xiàng)抵押權(quán)證一起交給銀行工作人員，一般幾天銀行就會(huì)發(fā)放貸款了。發(fā)放貸款、交付房產(chǎn)并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

另外，如果購(gòu)房發(fā)票丟失了，房產(chǎn)證還是能辦下來(lái)的，但會(huì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。一旦發(fā)生這種情況，業(yè)主首先要登報(bào)聲明該發(fā)票作廢，并注明房屋地址、購(gòu)房者姓名和發(fā)票號(hào)碼等相關(guān)要件;然后，到開(kāi)發(fā)商處讓其出具相關(guān)丟失情況說(shuō)明，并證明購(gòu)房人確實(shí)在公司購(gòu)買(mǎi)過(guò)商品房;最后再由房產(chǎn)部門(mén)核實(shí)丟失的真實(shí)情況。購(gòu)房者還需要到開(kāi)發(fā)商處查詢發(fā)票底聯(lián)，開(kāi)發(fā)商處會(huì)有存底，可以給購(gòu)房者出具購(gòu)房證據(jù)，購(gòu)房者可帶著購(gòu)房證據(jù)前往房產(chǎn)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。