一、購(gòu)買(mǎi)出讓土地使用權(quán)的條件是什么?

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。

要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。

這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

二、購(gòu)買(mǎi)出讓土地使用權(quán)的特點(diǎn)

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)，包括：

1、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。

關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說(shuō)。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利，或如德國(guó)民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物;或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開(kāi)主體權(quán)利而獨(dú)立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無(wú)絕對(duì)不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對(duì)其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無(wú)事。在中國(guó)，有地方政府分設(shè)國(guó)土管理和房產(chǎn)兩個(gè)部門(mén)分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對(duì)其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí)，當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦?、互相抵觸，致使人們對(duì)二元主義產(chǎn)生誤解。

依中國(guó)現(xiàn)時(shí)法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。

2、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。

這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無(wú)論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)多少次轉(zhuǎn)讓，均不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負(fù)擔(dān)的一種，具有追及效力，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

至于土地使用權(quán)的年限，應(yīng)以出讓合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)使用的年限，其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)隨同轉(zhuǎn)讓

3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。

中國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。這與國(guó)外物權(quán)法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動(dòng)物權(quán)的契約為充分條件，當(dāng)事人達(dá)成變動(dòng)物權(quán)的契約，即使未行登記或交付，變動(dòng)即為發(fā)生;后者也稱物權(quán)行為無(wú)因性理論，指物權(quán)的變動(dòng)不僅有變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)契約，更有一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動(dòng)為目的物權(quán)行為。所謂無(wú)因，是指不把約定價(jià)金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動(dòng)的原因，而是把物權(quán)的變動(dòng)，或物權(quán)行為本身就視作一種契約，物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立，或無(wú)效而無(wú)效。

以出讓方式獲得土地使用權(quán)，允許在法律制度規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，由于在向國(guó)家審批國(guó)有土地使用權(quán)的時(shí)候，就必須要說(shuō)明該塊土地將來(lái)具體的投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，所以，購(gòu)買(mǎi)方不僅是指購(gòu)買(mǎi)了該塊土地使用權(quán)，土地上的這些附著物也是要一同轉(zhuǎn)移的，且相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)都必須要落實(shí)到書(shū)面合同上。

土地使用權(quán)年限是多久？

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是怎樣的

土地使用權(quán)抵押擔(dān)保的比例是多少