一、房屋租賃合同無(wú)效

目前我國(guó)認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。

《民法通則》第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效：

(一)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的;

(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的;

(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的;

(四)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;

(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的;

(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的;

(七)以合法形式掩蓋非法目的的。無(wú)效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。”

《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

由于社會(huì)活動(dòng)的復(fù)雜多樣，《民法通則》和《合同法》對(duì)于合同效力的認(rèn)定僅僅是規(guī)定了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但涉及到具體的合同，還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來(lái)認(rèn)定。

二、請(qǐng)求解除房屋租賃合同

(一)、解除權(quán)的行使

1、“通知”并非解除之訴的前置程序

《合同法》第九十六條第一款

當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

編者以為，上述條文僅是表示解除合同的途徑不僅可通過訴訟/仲裁方式，還可以通過“通知”的方式進(jìn)行，以求雙方更為友好地解決問題。故“通知”并非提起解除合同之訴的前置程序，在處理房屋租賃關(guān)系上，直接提起訴訟/仲裁解決合同解除問題有著不少利益考量的因素。

租賃合同屬繼續(xù)性合同，假定承租人采用通知方式要求解除合同，一旦出租人拒收或無(wú)視該通知，承租人將陷于不利的境地，解除權(quán)的行使正當(dāng)與否尚不可知，最終仍須通過訴訟/仲裁解決解除房屋租賃合同須知解除房屋租賃合同須知。

法律賦予了收到解除通知一方三個(gè)月的異議期，若發(fā)通知一方確是守約方，三個(gè)月的異議期顯然過長(zhǎng)，使權(quán)利長(zhǎng)期處于不明的狀態(tài)。

合同的法定解除權(quán)是當(dāng)事人的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人采取合適的方式行使，只要該行使沒有違反法律的禁止性規(guī)定和侵害第三人的利益。

2、解除權(quán)的除斥期間

《合同法》第九十五條

法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅解除房屋租賃合同須知文章解除房屋租賃合同須知出自出租人若催告承租人履行支付租金義務(wù)的，雖然法律未明確規(guī)定“合理期限”的區(qū)間，所謂舉重以明輕，可參照最高院關(guān)于商品房買賣的司法解釋，將合理期限界定為三個(gè)月;若沒有進(jìn)行催告的，則可參照該司法解釋的規(guī)定，確定該期間為一年?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

(二)、解除權(quán)的適用

符合《合同法》所規(guī)定的法定解除或雙方約定解除條件的，當(dāng)事人之間的房屋租賃關(guān)系隨之解除自無(wú)異議

但是，在某些特定的情況下，對(duì)于房屋租賃合同不完全符合法定或約定的解除條件，但實(shí)際上確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，解除合同或許是更為“經(jīng)濟(jì)”的解決方式解除房屋租賃合同須知合同范本。

(三)、合同解除的時(shí)間

在處理房屋租賃糾紛時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到的一個(gè)重要問題就是該如何認(rèn)定房屋租賃合同的解除時(shí)間，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)關(guān)系到裁判者對(duì)于租賃關(guān)系存在與否、存在期限的判斷，因而關(guān)系到合同各方當(dāng)事人的切身利益，具有重大的法律意義。但對(duì)于這個(gè)問題，由于法律并沒有對(duì)此作出明確的規(guī)定，裁判實(shí)踐中存在不同的認(rèn)定方法與思路。而小編認(rèn)為上海高院針對(duì)此問題的解答為解決此類問題提供了一個(gè)不錯(cuò)的參考，實(shí)踐中亦可參照適用。

1、訴訟之前，雙方當(dāng)事人協(xié)商解除合同的，協(xié)商解除之日為合同解除之日;

2、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對(duì)方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認(rèn)為行使合同解除權(quán)并無(wú)不當(dāng)?shù)?，解除合同通知送達(dá)之日即為合同解除之日;

3、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對(duì)方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認(rèn)為該當(dāng)事人無(wú)合同解除權(quán)，但雙方當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調(diào)解書中明確合意解除之日為合同解除之日。

三、房屋租賃合同無(wú)效與請(qǐng)求解除房屋租賃合同的區(qū)別

兩者的區(qū)別就在于申請(qǐng)方是出租人出示的合同文件，還是租房人出示的文件，代表著兩方的權(quán)益。具體情況請(qǐng)見上方。

綜上可知，以上就是律霸網(wǎng)小編為大家整理的房屋租賃合同無(wú)效與請(qǐng)求解除房屋租賃合同的相關(guān)的內(nèi)容。通過上文我們可知，一旦房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，勢(shì)必會(huì)對(duì)房屋租賃雙方帶來(lái)很大的影響。此時(shí)，基于合同無(wú)效恢復(fù)原狀的情況，需要雙方返還之前所得的財(cái)物。當(dāng)然了，你在實(shí)際操作過程中，我們建議您咨詢專業(yè)的意見。詢問律霸網(wǎng)的專業(yè)律師來(lái)處理。以最大限度的維護(hù)自身的和合法權(quán)益，保護(hù)你的利益不受傷害。