閑置土地使用權(quán)誰來回收

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動(dòng)工開發(fā)的建設(shè)用地。

構(gòu)成土地閑置主要有三種情形：一是在取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后，連續(xù)滿一年或者超過一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。二是超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期1年以上(含1年)未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。三是已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3的或者已投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)1年以上(含1年)的。其中閑置1年以上不足2年的，要征收閑置費(fèi)，閑置時(shí)間達(dá)到2年以上的，應(yīng)當(dāng)無償收回。對(duì)土地閑置的認(rèn)定必須嚴(yán)格按照以上規(guī)定進(jìn)行。

土地閑置的事實(shí)認(rèn)定

對(duì)土地閑置的正確認(rèn)定，是能夠無償收回土地的基本前提。因此，按照構(gòu)成土地閑置的規(guī)定，提供充足、有力、有理的事實(shí)依據(jù)，是保證合法順利收回閑置地的關(guān)鍵。

其一，對(duì)土地閑置時(shí)間的認(rèn)定，應(yīng)注意出讓合同有約定的，按照約定時(shí)間確定。出讓合同沒有約定的，則應(yīng)按照政府批準(zhǔn)文件的時(shí)間確定。筆者認(rèn)為，不能按照頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書的時(shí)間確定土地閑置的起始時(shí)間，否則會(huì)導(dǎo)致故意囤地的開發(fā)企業(yè)延遲申請(qǐng)土地使用權(quán)登記。

其二，對(duì)投資額度的確定，不應(yīng)由國(guó)土資源部門自行確定。國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有價(jià)格鑒定資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定，并出具鑒定報(bào)告。對(duì)開發(fā)面積不足1/3的認(rèn)定，應(yīng)由國(guó)土資源部門和規(guī)劃部門聯(lián)合進(jìn)行。應(yīng)根據(jù)土地出讓時(shí)規(guī)劃部門出具的詳細(xì)性規(guī)劃，通過現(xiàn)場(chǎng)丈量進(jìn)行比對(duì)，然后由規(guī)劃和國(guó)土部門共同出具報(bào)告，確定其投資建設(shè)的面積。

其三，要正確界定不屬于用地單位自身原因造成閑置的違約責(zé)任，這對(duì)決定是否無償收回土地使用權(quán)有至關(guān)重要的作用。

從實(shí)際情況看，主要有兩種情況不屬于用地單位自身原因造成的土地閑置，一種是由于政府規(guī)劃的原因造成的土地閑置。土地使用權(quán)出讓后，政府改變了對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃，致使用地單位不能按期開工建設(shè)。另一種情況是政府的配套建設(shè)沒有如期完成。

收回閑置土地的一般程序

收回閑置土地，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)按照下列程序進(jìn)行：一是進(jìn)行立案，調(diào)查取證，認(rèn)定事實(shí)。根據(jù)以上對(duì)閑置土地認(rèn)定的基本要求，國(guó)土資源部門在立案后，應(yīng)通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，以及對(duì)當(dāng)事人、規(guī)劃部門、市政電力等公用事業(yè)部門進(jìn)行取證，確定是否構(gòu)成閑置。

二是應(yīng)告知當(dāng)事人其有“要求聽證”的權(quán)利。當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會(huì);當(dāng)事人不要求聽證的，應(yīng)當(dāng)出具放棄聽證證明。

三是在報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，下發(fā)收回閑置土地決定書，送達(dá)當(dāng)事人，并告知當(dāng)事人有申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。被收回的土地上已經(jīng)依法設(shè)立抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。

四是收回《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或者終止土地使用權(quán)出讓合同，注銷國(guó)有土地使用權(quán)證書。

五是通知計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件。最后是對(duì)收回土地使用權(quán)事項(xiàng)進(jìn)行公示，至此完成對(duì)土地使用權(quán)的收回工作。

土地是一種非常重要的資源，個(gè)人可以利用土地資源來進(jìn)行基本的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)和家庭住宅等，開發(fā)商也可以利用土地闖到很多的經(jīng)濟(jì)效益。因此，閑置的土地一般會(huì)有國(guó)土資源部來進(jìn)行核實(shí)和管理，這樣可以避免我國(guó)不必要的土地資源的浪費(fèi)。

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