一、期房土地使用權(quán)抵押可以嗎?

根據(jù)我國《房產(chǎn)抵押》第34條規(guī)定，以下財產(chǎn)可作擔保物：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);

3、抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

4、抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);

5、依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押;

6、借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。

由此可見，期房只要辦理了抵押登記以后就可以抵押。

二、期房抵押應(yīng)注意的問題

1、抵押人是期房的預(yù)購人。

期房抵押中，抵押人只能是預(yù)購人，不能是預(yù)售房屋的開發(fā)商。在實際生活中，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需資金巨大，開發(fā)商為獲得開發(fā)資金將其所得的土地使用權(quán)連同在建工程作為標的抵押給銀行向銀行貸款，必須明確該法律行為是“在建工程抵押”，也就是在房屋尚未出售的情況下所設(shè)定的抵押，而不是期房的抵押，對已經(jīng)預(yù)售的商品房，開發(fā)商不能再設(shè)定抵押。因為，如果允許房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的房屋再用于抵押，勢必會引起預(yù)購人購買權(quán)與開發(fā)商抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)，使后發(fā)生的抵押權(quán)妨礙了在先購買權(quán)的實現(xiàn)。根據(jù)的理論，后發(fā)生的物權(quán)不能妨礙先發(fā)生的物權(quán)，故后發(fā)生的抵押權(quán)不能成立，這就是房地產(chǎn)開發(fā)商不能在其期房上再設(shè)定抵押的原因所在。

2、須簽訂有效的商品房預(yù)售合同。

由于期房抵押合同是對主合同起擔保作用的從合同，因而其必須以主合同的有效為前提，這個主合同即是商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同的有效須包括：一方面預(yù)購人與預(yù)售人簽訂了期房合同，并按合同約定支付了一定比例的購房款;另一方面開發(fā)商的預(yù)售行為必須是符合法律規(guī)定的。我國《城市》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書;(二)持有規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?

3、期房抵押必須辦理抵押登記。

期房抵押屬于房地產(chǎn)抵押范疇。根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法和擔保法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。物權(quán)的產(chǎn)生應(yīng)遵循公示的原則，物權(quán)公示的方式有交付和登記兩種。期房抵押由于并不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，因此不能由交付方式為公示，而只能采取登記形式。抵押登記是抵押權(quán)獲得公信力的必要途徑，它對充分發(fā)揮抵押的擔保功能，維護交易安全，保護第三人利益，具有非常重要的意義。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于其抵押物的特殊性，登記機關(guān)應(yīng)當在合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

隨著我國經(jīng)濟水平不斷提高，會有越來越多的公民會購置自己的房產(chǎn)，那么因為房屋的價格過于高昂，所以在購房時一定要謹慎小心，同時也是需要與對方簽訂購房合同的，在購房合同中也是需要寫明購房的具體信息和相關(guān)金額，同時也是可以將房產(chǎn)進行抵押貸款。

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