一、無償取得的土地使用權(quán)是否可以抵押貸款?

國有劃撥用地可以抵押

國有劃撥用地設(shè)立抵押，有效抵押擔(dān)保率不得超過評估地價總值扣除補(bǔ)交出讓金余額的70%，也即不得超過評估地價總值的45%。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知>的通知》規(guī)定“：以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)?！?

《物權(quán)法》第143條規(guī)定“：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?80條第1款規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。所謂“法律另有規(guī)定的除外”是指，依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第40條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第51條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！?

二、辦理土地使用權(quán)抵押手續(xù)所需資料

1、抵押申請書(土地分局提供文本);

2、土地使用證正本及復(fù)印件;

3、土地評估報告;

4、地上附著物權(quán)屬證明材料及平面圖;

5、曾經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的土地，重新辦理土地抵押手續(xù)時，應(yīng)提交上次核發(fā)的他項(xiàng)權(quán)利證明書正本和銀行開具的還款證明;

6、 抵押合同和借款合同。

三、辦理程序

無論是通過出讓方式取得的土地使用權(quán)或通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)地上建有房屋的，均可進(jìn)行抵押。上述材料備齊后，承辦人審核并交領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，發(fā)給抵押許可證，項(xiàng)目單位憑抵押許可證即可向銀行申請貸款，并與之簽訂抵押貸款合同，簽訂后雙方到土地房產(chǎn)局辦理土地抵押登記，承辦人向抵押權(quán)人核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證明書。

國有企業(yè)基本上都是無償取得的土地使用權(quán)，所以國家肯定是允許劃撥土地使用權(quán)抵押貸款的，但劃撥土地使用權(quán)抵押貸款的數(shù)額是有限的，而且，抵押人需要攜帶劃撥土地使用權(quán)的評估報告書。實(shí)際上，普通民眾根本不可能無償?shù)娜〉猛恋厥褂脵?quán)，無償取得土地使用權(quán)的都有嚴(yán)格的條件。

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