變更土地使用條件怎么辦理?

我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

所以就涉及到了集體土地與國有土地性質(zhì)、不同用途的土地之間的轉(zhuǎn)換及變更，均需要履行相應(yīng)的審批手續(xù)，尤其是我國實行耕地保護主義，對農(nóng)用地性質(zhì)改變規(guī)定了較為嚴(yán)格的法定程序。

首先，集體土地征為國有，必須經(jīng)過國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。其中，征收基本農(nóng)田、三十五公頃以上的耕地及七十公頃以上的其他土地必須有國務(wù)院批準(zhǔn)。

其次，征收上述以外土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

所以，如果征收的是農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)先行辦理將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的轉(zhuǎn)用審批。一般情況下，征用和轉(zhuǎn)用手續(xù)一并辦理，但拆遷律師提醒大家，這并不意味著土地征收時可以不用辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，或者用集體土地征收手續(xù)代替農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批;經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。如果超過征地批準(zhǔn)權(quán)限，則需另行辦理征地審批。

二、變更土地性質(zhì)需要注意權(quán)限、原則、程序問題：

1、權(quán)限問題：由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當(dāng)?shù)匾话咽直仨殞Υ耸虏环磳Σ庞锌赡堋?

2、原則問題：當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意(主要是規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負責(zé)變更費用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定)，因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認(rèn)為有相當(dāng)合理的理由)

3、程序問題：首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請，規(guī)劃審批—國土部門征詢意見—規(guī)劃管理委員會審核—國土部門費用核定—規(guī)劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設(shè)計條件變更　　變更土地使用性質(zhì)必須報批。

由此可見，變更土地使用條件第一應(yīng)該辨別土地的性質(zhì)，是集體土地、農(nóng)用地還是其他等等，另外，變更程序還應(yīng)該按照當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C構(gòu)的要求進行登記、公告等步驟。但總之，不管是變更、轉(zhuǎn)讓還是注銷，只要與土地的使用權(quán)的相關(guān)的手續(xù)都應(yīng)該合法合規(guī)、遵照相關(guān)規(guī)定。

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