土地使用權(quán)進(jìn)在建工程可以轉(zhuǎn)讓嗎？

只要符合法律規(guī)定的條件就可以轉(zhuǎn)讓；

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。約定房屋建設(shè)工程必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，是為了避免一些開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后不去開(kāi)發(fā)，而是進(jìn)行倒賣，這樣會(huì)無(wú)形增加土地成本，最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問(wèn)題。

1、在建工程是否被司法查封。

如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。根據(jù)法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉(zhuǎn)讓的。需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實(shí)上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因?yàn)橛袝r(shí)地方政府對(duì)企業(yè)會(huì)采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。

3、在建工程的抵押情況。

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“ 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币虼丝梢?jiàn)，除非受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

4、在建工程的施工情況。

建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進(jìn)場(chǎng)施工到最后竣工業(yè)主與施工方關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，在建工程是建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的，業(yè)主與施工方都對(duì)該在建工程擁有一定的權(quán)利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個(gè)月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無(wú)法律明文規(guī)定，編者認(rèn)為在建工程的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)施工方的同意方可進(jìn)行。

5、在建工程是否取得合法手續(xù)。

不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備，例如施工許可證等。因?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進(jìn)行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。

6、關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購(gòu)人同意的問(wèn)題。

在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂

在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要合同條款內(nèi)容如下：

1、雙方當(dāng)事人情況

2、項(xiàng)目概況(包括：坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積等)

3、轉(zhuǎn)讓方對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾。

4、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限

5、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限

6、項(xiàng)目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)協(xié)助

7、在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式

8、雙方的權(quán)利義務(wù)

9、違約責(zé)任

10、解決爭(zhēng)議的方法

11、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng).

如果律師是代理在建工程的受讓方，那么一定要清楚，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，收購(gòu)該在建工程的法律風(fēng)險(xiǎn)主要在受讓方這邊，代理律師應(yīng)采取具體措施，通過(guò)讓轉(zhuǎn)讓方提供履約擔(dān)保或分期分條件付款等方式來(lái)化解受讓方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

綜合上面所說(shuō)的，土地使用權(quán)是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，但是對(duì)于還在建設(shè)的工程那么一般限制的條例就有點(diǎn)多，必須要按照規(guī)定準(zhǔn)備起所有的證件才可以轉(zhuǎn)讓，因此，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)候一定要看清楚里面的內(nèi)容，在建工程一般要比建設(shè)好的工程風(fēng)險(xiǎn)要大一些。

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