什么是土地使用兼容性？

用地使用兼容是確定地塊主導(dǎo)用地屬性，在其中規(guī)定可以兼容、有條件兼容、不允許兼容的設(shè)施類(lèi)型。一般通過(guò)用地與建筑兼容表實(shí)施控制。

國(guó)內(nèi)土地使用兼容的規(guī)定

(一)土地使用兼容表控制

為了使控制性詳細(xì)規(guī)劃既有“彈性”，又不失去控制作用，各地?cái)M定了控制性詳細(xì)規(guī)劃土地使用性質(zhì)兼容表。

用地性質(zhì)的確定要有一定的彈性余地，要制定土地相容規(guī)劃。所謂“相容”，是指某一類(lèi)性質(zhì)的用地內(nèi)允許建、不許建或經(jīng)過(guò)某規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后許建的建筑項(xiàng)目。

(二)土地使用兼容的原則

(1)促進(jìn)相關(guān)功能建筑的集中布置;

(2)提高土地經(jīng)濟(jì)效益;

(3)減少環(huán)境干擾;

(4)確保非營(yíng)利性設(shè)施、市政設(shè)施用地不被占用;

(5)保持土地使用的有限靈活性，允許部分建筑、設(shè)施混合布置：

(6)土地使用兼容應(yīng)注意到其寬容度和靈活性以提高應(yīng)變能力，同時(shí)又不和總體規(guī)劃相違背。就具體分類(lèi)各地應(yīng)從實(shí)際出發(fā)具體對(duì)待，不強(qiáng)求一律

我國(guó)土地使用兼容的管理規(guī)劃

城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理是我國(guó)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與城市建設(shè)用地管理工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性質(zhì)，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市生活活動(dòng)需求所制約，也受到市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)機(jī)制的影響。

由于對(duì)城市本身及其發(fā)展規(guī)律認(rèn)識(shí)的局限與城市自身發(fā)展受眾多外部因素影響而可能出現(xiàn)的不確定性，使得由預(yù)先編制的城市規(guī)劃所確定的某些城市土地使用性質(zhì)，在之后的建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，因某些因素的出現(xiàn)或改變而需要對(duì)某些地塊的使用性質(zhì)作出不同程度的改變與調(diào)整是完全正常的。

為此，在編制城市控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，在明確每塊土地使用性質(zhì)的同時(shí)，必須提供一種靈活性與寬容度。并要求城市規(guī)劃管理部門(mén)在維護(hù)規(guī)劃的原則性與嚴(yán)肅性的同時(shí)，要適應(yīng)這種對(duì)規(guī)劃可能存在缺陷進(jìn)行合理修正并符合市場(chǎng)調(diào)節(jié)需求的現(xiàn)實(shí)。這是城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理存在的主要原因。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，我國(guó)城市規(guī)劃理論與實(shí)踐對(duì)于城市土地使用兼容性規(guī)劃及管理的研究還處在比較膚淺的階段。絕大多數(shù)城市對(duì)于規(guī)劃土地使用性質(zhì)的變更主要依賴(lài)一種建設(shè)用地適建范圍表或稱(chēng)土地使用相容性表來(lái)進(jìn)行管理操作。

我國(guó)某市的做法較其他城市有所深化，在借鑒其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不僅規(guī)定了各類(lèi)用地兼容的通則，還對(duì)每個(gè)地塊的相容性作出規(guī)定。此外，還根據(jù)城市土地出讓方式的不同，將由政府投資開(kāi)發(fā)的用地，包括政府、團(tuán)體、社區(qū)用地、居住配套設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地、綠地、對(duì)外交通用地、市政設(shè)施用地等作為一類(lèi)，與土地有償使用進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作開(kāi)放的另一類(lèi)用地，如住宅用地、商業(yè)性公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地等加以區(qū)分，并制定了相應(yīng)的兼容性規(guī)定。

盡管如此，它仍然存在一些缺陷，未能考慮與兼容性相關(guān)的某些重要因素的影響。 土地使用兼容規(guī)劃本身的不完善，難免給土地使用規(guī)劃管理帶來(lái)了困難，也使某些開(kāi)發(fā)商出于對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益的追求與少數(shù)行政領(lǐng)導(dǎo)的不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)，有可能迫使規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)規(guī)劃的土地使用性質(zhì)與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度作出不合理的改動(dòng)，使土地開(kāi)發(fā)脫離了規(guī)劃的有效控制，甚至使城市用地布局結(jié)構(gòu)受到損害。

一些城市中的公共設(shè)施用地、綠化用地被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所侵占的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此，從某種意義上講，城市土地使用兼容性規(guī)劃的不完善是我國(guó)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理失控的重要技術(shù)原因之一。研究與完善城市土地使用兼容性規(guī)劃管理，對(duì)于我國(guó)城市規(guī)劃理論與實(shí)踐的必要性和現(xiàn)實(shí)意義是不言而喻的。

綜合上面所說(shuō)的，土地使用兼容主要就是一個(gè)城市的規(guī)劃與布局，可用更好的利用土地得到開(kāi)發(fā)，使這個(gè)土地有個(gè)很大的增值空間，但是一般這些還是要考慮到建造的成本，因此，任何事情都有好有壞，就要看自己是如何去處理。

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