一、主體調(diào)查

1、承租方可以通過查驗(yàn)房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來確定出租方是否享有出租的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人，則承租方一定要取得該房屋權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的書面證明，以避免轉(zhuǎn)租合同將來被解除的風(fēng)險(xiǎn)。

2、如果承租方為外國的機(jī)構(gòu)或其他組織，出租方不妨到工商部門或其他相關(guān)部門調(diào)查核實(shí)該機(jī)構(gòu)或組織是否真實(shí)存在，以防止和一個(gè)虛假的機(jī)構(gòu)簽訂合同，而使合同目的落空，且損失其他機(jī)會(huì)成本。

二、客體調(diào)查

1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃房屋的目的，調(diào)查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則，營業(yè)執(zhí)照無法辦出，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

2、建議承租方到房地產(chǎn)交易中心調(diào)查了解該房屋是否存在抵押、典當(dāng)?shù)惹闆r，最好不要承租這些所有權(quán)設(shè)限的房屋。

3、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息。如果存在，將導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人營業(yè)執(zhí)照的辦理，最終影響到合同目的的實(shí)現(xiàn)。

三、涉外一方的身份問題案

由：張先生把位于浦東某小區(qū)的房子掛在網(wǎng)上出租沒多久，就來了個(gè)“老外”租客。新奇萬分的張先生很快就與老外簽訂了房屋租賃合同。萬萬沒有想到的是，到該交房租的時(shí)候，遲遲不見老外的動(dòng)靜。這時(shí)張先生才發(fā)覺，自己沒有留存老外的身份證件，連老外的工作單位在哪里也忘記問了。

常言道：吃一塹長一智。筆者在此提醒，簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)將彼此的身份證明材料予以復(fù)制留存，并且到所在地的派出所辦理租賃合同登記。承租方為個(gè)人的，應(yīng)查驗(yàn)復(fù)制其護(hù)照和簽證，并注意允許其駐留國內(nèi)的時(shí)間是否長于或等于將要簽訂的租賃期限。其中，香港、澳門人士，應(yīng)當(dāng)提交港、澳居民往來內(nèi)地通行證;臺(tái)灣人士，應(yīng)當(dāng)提交臺(tái)灣居民來往大陸通行證。對(duì)于企業(yè)而言，最好查驗(yàn)留存經(jīng)公證或者認(rèn)證的企業(yè)登記注冊證明、營業(yè)執(zhí)照等。

另外，承租方是自然人的，最好能將其工作單位及其地址搞清楚。將來若發(fā)生前述情形，出租方就可以向承租方工作單位寄發(fā)催款通知，必要的時(shí)候，不妨直接到單位“登門拜訪”。畢竟“跑了和尚跑不了廟”，通過工作單位或許能夠找到承租人的下落。否則，很可能會(huì)面臨張先生一樣的尷尬。

四、涉外一方名稱或姓名問題

鑒于涉外租賃合同較非涉外租賃合同登記備案的為多，因此在簽訂涉外租賃合同時(shí)，最好使用涉外一方的中文譯音名稱或姓名。我國現(xiàn)行的法律尚未明文規(guī)定涉外一方在我國內(nèi)地申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記或租賃登記時(shí)，當(dāng)事人的姓名是使用外文還是中文，且各行政機(jī)關(guān)對(duì)此的處理方式也不盡相同;但如果各自使用其母語，除了登記機(jī)關(guān)書寫打印上的問題外，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)在檢索識(shí)別時(shí)也會(huì)有困難。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一般使用其中文譯音登記，而將其母語名稱或姓名記錄在登記文件中，并在權(quán)屬證書備注欄內(nèi)予以標(biāo)示。所以，在簽訂涉外租賃合同時(shí)，如果涉外一方有相應(yīng)的中文名稱或姓名，最好使用該名稱或姓名，這樣便于合同登記備案工作順利進(jìn)行。

五、裝飾裝修問題

一般情況下，涉外租賃期限較長，涉外承租方往往喜歡按照自己的習(xí)俗、喜好、風(fēng)格進(jìn)行裝飾裝修。因此，建議承租方應(yīng)在取得出租方的同意的前提下再進(jìn)行裝修，這也符合《合同法》第232條的規(guī)定。此外裝修標(biāo)準(zhǔn)、方案、圖紙等也須出租方同意，并在合同中明確約定;其次，在合同中應(yīng)明確約定租期屆滿后裝修的處理，是恢復(fù)原狀還是折價(jià)補(bǔ)償?shù)?最后，對(duì)于承租商鋪進(jìn)行經(jīng)營的承租方，鑒于裝修期間沒有實(shí)際經(jīng)營，所以，最好在合同里能夠約定“免租金裝修期”，明確該裝修期的起止時(shí)間和免除支付的具體費(fèi)用等等。

六、合同文本語種問題

鄭女士將房子出租給了一英國人居住。先簽訂了中文版的租賃合同，然后又簽了英語版本。最近雙方鬧起了不快，原因在于一個(gè)“或”字和一個(gè)“and”的不同。中文版合同里用的是“或”，為選擇關(guān)系;英文版合同里相應(yīng)的部分卻翻譯成了“and”，成了并列關(guān)系。鄭女士說以中文版合同為準(zhǔn)，因?yàn)檫@事發(fā)生在中國;英國人認(rèn)為應(yīng)以英文版的為準(zhǔn)，因?yàn)樗怯耍矣⒄Z為世界通用語言，雙方為此爭執(zhí)不下。

筆者建議，合同若采用兩種以上文字訂立，雙方當(dāng)事人最好能夠約定不同語種的文本具有同等效力，對(duì)各文本使用的詞句推定具有相同的含義。當(dāng)各文本使用的詞句不一致的，最好約定予以解釋的標(biāo)準(zhǔn)和方法，或約定以某一語種文本為準(zhǔn)。鄭女士在簽約時(shí)能夠預(yù)先考慮到語種分歧的問題時(shí)，在合同里明確約定以中文版為準(zhǔn)，就不會(huì)發(fā)生類似的問題了。

七、合同登記備案問題

案由：王先生先將房屋租給了趙小姐，但趙小姐因?yàn)榉N種原因沒有馬上入住。后房租上漲，王先生又將房屋租給了一個(gè)老外，老外要求王先生辦理租賃合同登記備案并住了進(jìn)去。當(dāng)趙小姐得知此事后，認(rèn)為自己先行租賃，要求老外搬走，老外拒絕，三方陷入僵局。

綜合以上介紹，涉外租房一定要注意相關(guān)細(xì)節(jié)問題，防止今后發(fā)生糾紛。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于涉外租房注意事項(xiàng)的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。