國(guó)有土地使用權(quán)出讓金是指什么?

國(guó)有土地使用權(quán)出讓金又叫國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，簡(jiǎn)稱土地出讓收入或土地出讓金，是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

具體范圍

土地價(jià)款的具體范圍包括：

1、以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款;

2、轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;

3、變現(xiàn)處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;

4、轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;

5、改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

按照土地出讓合同規(guī)定依法向受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在土地出讓合同生效后可以抵作土地價(jià)款。

國(guó)土資源管理部門依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用(不含征地管理費(fèi))，一并納入土地出讓收入管理。

理論基礎(chǔ)

現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)由權(quán)能和利益兩部分構(gòu)成。土地所有權(quán)、土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地使用權(quán)三項(xiàng)權(quán)能構(gòu)成我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的具體內(nèi)容，這“三權(quán)”的分離組合形成了不同的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，而不同的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)又會(huì)形成相應(yīng)的土地利益分配格局。我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的特點(diǎn)是，一方面土地所有權(quán)高度集中而缺乏明確的人格化代表，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)資源無(wú)序配置;另一方面，土地使用權(quán)分屬于不同的利益主體，權(quán)責(zé)利不對(duì)稱，加深了農(nóng)村土地所有權(quán)的虛化。土地產(chǎn)權(quán)理論為出讓金的存在提供了理論依據(jù)，用地單位使用國(guó)有土地必須向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金。土地產(chǎn)權(quán)理論要求出讓金必須是土地市場(chǎng)價(jià)格，以體現(xiàn)和反映土地使用權(quán)的價(jià)值，并符合市場(chǎng)供求規(guī)律，充分體現(xiàn)和保障國(guó)家作為土地所有者的權(quán)益，發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。因此，土地產(chǎn)權(quán)理論是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)理論，出讓金產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)交易的結(jié)果。

作用和意義

土地出讓金，作為一種土地收益，在調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)供求、建立土地儲(chǔ)備制度、充實(shí)政府財(cái)政收入、增強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控能力等方面，發(fā)揮了積極作用，但是由于我國(guó)土地出讓金管理存在諸多問(wèn)題，使得其作用受到一定的限制，也一定程度上誘發(fā)了其他深層次矛盾。

土地使用權(quán)出讓金的確定有三個(gè)過(guò)程：第一是估價(jià)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，政府選擇有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。第二是確定出讓底價(jià)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修訂，形成出讓底價(jià)。出讓底價(jià)的作用在于政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，如果有意受讓人的出價(jià)低于出讓低價(jià)，政府將不予出讓土地使用權(quán)。第三是批準(zhǔn)過(guò)程。由于我國(guó)各級(jí)政府對(duì)出讓土地使用權(quán)有不同的審批權(quán)限，所以，有的出讓土地的出讓價(jià)是下級(jí)政府與受讓方商定的，但最后的確定權(quán)在有批準(zhǔn)權(quán)的上級(jí)政府。

綜述，在我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，個(gè)人或企業(yè)只擁有使用權(quán)，要想獲得土地使用權(quán)就要去政府有關(guān)機(jī)構(gòu)通過(guò)合法手段獲取。注意，單位或個(gè)人對(duì)土地的使用權(quán)會(huì)根據(jù)土地使用的用途來(lái)決定使用的期限，因此在繼承相關(guān)權(quán)益時(shí)要注意其使用權(quán)限還有多久。

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