所謂抵押擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定物的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

《物權(quán)法》第180條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

㈠建筑物和其他土地附著物;

㈡建設(shè)用地使用權(quán);

㈢以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

㈣生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

㈤正在建造的建筑物、船舶、航空器;

㈥交通運(yùn)輸工具;

㈦法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！?/p>

二、土地使用權(quán)怎么質(zhì)押?

(一)土地使用權(quán)的地價(jià)評(píng)估和合同的簽訂

土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價(jià)中，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)對(duì)出讓金部分以及由此產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)加以重視，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)在估價(jià)報(bào)告中對(duì)其加以披露。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)詳細(xì)掌握當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的各種政策、規(guī)章制度，有依據(jù)的向相關(guān)的報(bào)告使用者提供咨詢意見(jiàn)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的顧問(wèn)功能。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)的抵押，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門的確認(rèn)，并明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國(guó)有的，同時(shí)核定土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農(nóng)民集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押終止期限不得超過(guò)土地出讓終止期限。

(二)土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)

土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地的使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記，一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記的，必須持有對(duì)方的授權(quán)委托文件。除提交上述材料外，還應(yīng)分別情況，提交以下材料：以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金的證明;以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交房屋所有權(quán)證;抵押鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明;以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明;抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書(shū)和代理人身份證件;抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)的，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件;同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理登記。未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)，土地管理部門不予受理。

(三)土地使用權(quán)抵押登記和變更登記

抵押登記申請(qǐng)經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準(zhǔn)予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊(cè)登記。同時(shí)在抵押人的土地使用證內(nèi)進(jìn)行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。因此，土地使用權(quán)抵押權(quán)取得的法律證明文件是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》，土地抵押權(quán)人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規(guī)定，而且對(duì)其未來(lái)實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)不會(huì)產(chǎn)生任何有利的影響。

土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時(shí)的分割劃分權(quán)只能屬于土地管理部門。抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分30日內(nèi)持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。抵押合同的解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

無(wú)論是土地使用權(quán)的質(zhì)押和抵押，都要注意質(zhì)押的只能是土地的使用權(quán)而不是所有權(quán)。在國(guó)有城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)化之后，允許土地使用權(quán)的質(zhì)押和出資入股等這些，新的政策上的變化都是在盤活國(guó)有土地的使用，一方面可以利用國(guó)土資源為國(guó)家的財(cái)政帶來(lái)收入，另一方面對(duì)土地使用人來(lái)說(shuō)也是非常的靈活方便的。

土地使用權(quán)年限是多久？

土地使用權(quán)的使用期限屆滿后怎樣處理

土地使用權(quán)抵押登記需要哪些材料？