一、土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)區(qū)別主要是什么?

1、房屋產(chǎn)權(quán)是產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)是國家出讓的。所謂房地產(chǎn)使用權(quán)，其實(shí)只是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)決定了房產(chǎn)的使用權(quán)。

2、土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于：房屋產(chǎn)權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是不變的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。

3、房地產(chǎn)的買賣是指房屋的產(chǎn)權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋產(chǎn)權(quán);但我國實(shí)行的土地全民制，即土地只有國家和集體，個(gè)人只有使用權(quán)。

4、我國實(shí)行的土地全民制，即土地只有國家和集體，個(gè)人只有使用權(quán)。

二、國有土地使用權(quán)人的權(quán)利有哪些?

1、使用土地

這是指土地使用權(quán)人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權(quán)的最主要內(nèi)容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設(shè)定土地使用權(quán)所限定的目的范圍內(nèi)進(jìn)行。一般來說，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變該土地用途范圍。

土地使用權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權(quán)人亦受占有之保護(hù)，并依此享有物上請求權(quán)。

2、處分土地使用權(quán)

這是指土地使用權(quán)人可依其意志轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)。只要土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權(quán)人與出讓土地使用權(quán)人在行使該權(quán)利時(shí)所受的限制有所不同。

3、獲取土地收益

這是指依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼受方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人開發(fā)、利用、經(jīng)營土地所獲得的利益。根據(jù)我國現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼承方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過開發(fā)、利用、經(jīng)營活動(dòng)獲取收益。由于土地是一種特殊的財(cái)產(chǎn)，極易形成壟斷價(jià)格，因此，一些國家和地區(qū)對土地產(chǎn)權(quán)人開發(fā)、利用和經(jīng)營土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對土地價(jià)格加以限制。例如：日本從1970年開始實(shí)行一種旨在控制土地交易價(jià)格的官方公開價(jià)格即公示地價(jià)制度;韓國也于1972年開始確立了基準(zhǔn)價(jià)制度;我國臺(tái)灣地區(qū)一直實(shí)行土地“公告現(xiàn)值”和“公示地價(jià)”制度等。二是對土地征收轉(zhuǎn)讓收益稅和產(chǎn)權(quán)稅。盡管一些國家和地區(qū)有關(guān)這類稅種各不相同，但都是為了對土地產(chǎn)權(quán)人的收益加以限制。目前，我國一些地區(qū)亦開始實(shí)行地價(jià)公示制度，這一方面在于防止國有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投機(jī)。與此同時(shí)，國家也頒布了《土地增值稅暫行條例》以及其他房地產(chǎn)稅費(fèi)規(guī)定，旨在對土地使用人的收益加以限制。我國現(xiàn)行法律文件僅允許劃撥土地使用權(quán)人自己占有使用土地，如果其利用該土地使用權(quán)從事開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，并產(chǎn)生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。

4、取回地上物和獲得有關(guān)費(fèi)用之補(bǔ)償

土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)消滅時(shí)，是否可以取回地上物和獲得有益費(fèi)用之補(bǔ)償，目前有兩種不同看法。我國《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”(第40條)。一些學(xué)者對此有不同看法，認(rèn)為土地使用權(quán)人投資于土地所形成的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸土地使用權(quán)人所有，國家不能無償收回，否則，這是與我國《憲法》、《民法通則》規(guī)定的基本原則相矛盾，不利于土地的開發(fā)和利用，影響土地使用權(quán)人對土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導(dǎo)致對土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學(xué)者在評述我國《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的上述規(guī)定時(shí)，認(rèn)為這是采用國際慣例作法。這實(shí)在是一種誤解。實(shí)際上，有關(guān)地上權(quán)消滅之后，地上權(quán)人對地上之物及有關(guān)費(fèi)用是否可以取回或獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)膯栴}，許多國家和地區(qū)一般都采用肯定的規(guī)定。

由此可見，土地使用權(quán)是證明對國有土地的使用，而產(chǎn)權(quán)是用來證明業(yè)主對房子的所有性的，雖然業(yè)主在購房的同時(shí)會(huì)擁有土地使用權(quán)，但是，在房子產(chǎn)權(quán)登記的這一塊，國家還是把土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了區(qū)分的。在市場上可以自由交易的這些房子，肯定是土地使用權(quán)和房產(chǎn)證同時(shí)都擁有的。

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