一、住房土地使用年限40年怎樣續(xù)費(fèi)

1990年5月19日，國務(wù)院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實行出讓制度;第八條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;第十二條規(guī)定：居住用地出讓年限最高為70年。

《條例》發(fā)布后，某市區(qū)開始實施國有土地使用權(quán)出讓工作。上世紀(jì)90年代初期，市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。

《中華人民共和國物權(quán)法》(下簡稱《物權(quán)法》)第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”，該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確。到目前，國家也尚未出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實施細(xì)則，更沒有對出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。立法的滯后，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。

在國家沒有具體實施細(xì)則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機(jī)構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

二、住房土地使用年限計算

土地使用權(quán)相關(guān)書籍土地使用權(quán)，是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

1、住宅的土地使用權(quán)年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。

2、房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。

3、經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。房地產(chǎn)公司買地的時間開始的,購房合同上會寫明,比如該土地使用年限自1997年-2067年,一共70年，如果購買房屋的時間是2006年，那么您的土地使用權(quán)只有61年,但你擁有永久房產(chǎn)權(quán), 到2067年你只要補(bǔ)交土地出讓金,就能繼續(xù)居住下去,因為在我國土地是不允許私有化的.土地所有權(quán)始終歸國家所有，個人只獲得土地使用權(quán)。

三、城市建設(shè)住宅用地轉(zhuǎn)讓怎么進(jìn)行操作

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法和有效，應(yīng)從土地使用權(quán)性質(zhì)、用途、位置、轉(zhuǎn)讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權(quán)利和義務(wù)等方面加以探討。

1、應(yīng)實際了解土地使用權(quán)的性質(zhì)。使用權(quán)分國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。只有國有土地使用權(quán)才能進(jìn)入市場，即出售、交換和贈與。但也應(yīng)了解屬國有出讓土地使用權(quán)還是國有劃撥土地使用權(quán)。國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時須經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批準(zhǔn)權(quán)的省人民政府批準(zhǔn)，并補(bǔ)交地價款。出讓土地并非一定能夠轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)開發(fā)的出讓土地不得轉(zhuǎn)讓。出讓土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)分清是否改變了轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)性質(zhì)。集體 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;除《土地管理法》規(guī)定的“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移”以及這類企業(yè)的用土地房產(chǎn)抵押后被依法處分的情形。但是在實際工作中往往對土地使用權(quán)的性質(zhì)未弄清就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。特別是土地使用權(quán)贈與和交換。如農(nóng)村居民或原屬農(nóng)村居民現(xiàn)因某種原因棄農(nóng)進(jìn)城的，往往把自己屬集體土地使用權(quán)的宅基地作為個人私有財產(chǎn)，隨意出售或贈與他人。有的未經(jīng)政府批準(zhǔn)擅自將集體土地使用權(quán)與他人調(diào)換。這樣都會給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。

2、應(yīng)了解土地使用權(quán)的用途?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以下簡稱《條例》規(guī)定“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。如土地使用者取得土地使用權(quán)時屬工業(yè)用地，實際開發(fā)為商品房，那么該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續(xù)。再有受讓人和轉(zhuǎn)讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業(yè)用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標(biāo)拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數(shù)的土地已按城市建設(shè)規(guī)劃或集鎮(zhèn)規(guī)劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業(yè)，但在轉(zhuǎn)讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產(chǎn)就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產(chǎn)流失。

土地使用年限續(xù)費(fèi)要到國土局咨詢。其中商住樓續(xù)費(fèi)時要注意該土地上建筑物在期滿時會被國家無償收回，包含幾種報廢的土地和荒廢土地，都是不允許被續(xù)期的。計算使用年限是從取得使用權(quán)的時候開始計算的，還有辦理續(xù)期的時間等問題。目前續(xù)費(fèi)問題可參考部分法規(guī)但具體政策未出臺。

土地使用稅暫行條例

土地使用權(quán)出讓金是什么？是怎么分類與計算的？

土地使用權(quán)年限是多久？