租用民房辦企業(yè)遇動(dòng)遷法律如何規(guī)定

面對(duì)這種情況，我們首先要明確一點(diǎn)，租賃廠房的承租人不是房租，只是單純的承租人。單純的承租廠房和租賃土地后建設(shè)的廠房面對(duì)拆遷時(shí)補(bǔ)償是截然不同的。廠房如果完全是租賃的取得的，拆遷人不會(huì)將承租人視為被拆遷人的，在談判的時(shí)候根本不會(huì)談到承租人的利益，而是直接跟房主進(jìn)行談判補(bǔ)償?shù)膯栴}，最后要求承租人搬遷。這個(gè)情況當(dāng)然是承租人不能接受的，因?yàn)槌凶馊嗽谶@里會(huì)有很多的設(shè)備等，造成了很多的實(shí)際損失。

按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定和以往拆遷的法律等，租賃廠房的企業(yè)只要有營業(yè)執(zhí)照并且一直按照正常經(jīng)營，合法納稅，那么在面對(duì)拆遷時(shí)，作為企業(yè)的負(fù)責(zé)人就有權(quán)利獲得停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用等。

但是，承租企業(yè)的主體資格問題是現(xiàn)實(shí)中比較尷尬的問題。在實(shí)際的辦案中，我們一直主張租賃廠房的企業(yè)主要積極參與到房東和拆遷人的談判中，特別是要跟拆遷人說明自己的立場(chǎng)，讓拆遷熱明確，不跟承租人談補(bǔ)償，是不能解決問題的。因?yàn)槌凶馊嗽趯?shí)際的經(jīng)營中，并且還在合法的租賃期內(nèi)，承租人拿不到補(bǔ)償?shù)脑挘隙〞?huì)爭(zhēng)取補(bǔ)償?shù)?，因此訴訟是不能避免的。更進(jìn)一步的說，如果拆遷人或者出租人對(duì)承租人進(jìn)行停水停電的措施逼迫搬遷，承租人完全可以提前猜拳相應(yīng)的法律手段，比如訴訟保全等，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)

第十七條規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十二條規(guī)定因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條規(guī)定對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十七條規(guī)定實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。這些規(guī)定當(dāng)然適用企業(yè)拆遷。

房屋租賃中出租人的義務(wù)

(1)出租人應(yīng)當(dāng)依照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

(2)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任：

①不僅在交付時(shí)標(biāo)的物有瑕疵，而且在租賃物交付后在租賃關(guān)系存續(xù)期間租賃物發(fā)生瑕疵的，出租人都應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者部分毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失的，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

②承租人在訂立合同時(shí)明知租賃物有瑕疵的，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但是若租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人明知有瑕疵，承租人依然可以隨時(shí)解除合同，并不承擔(dān)解除合同而造成的損失。

③出租人未對(duì)租賃物作特別保證而雙方又有關(guān)于瑕疵擔(dān)保責(zé)任免除的特別約定，出租人并非故意或重大過失不告知租賃物的瑕疵的，出租人可免除瑕疵擔(dān)保的責(zé)任。

④即使出租人依照法律規(guī)定不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，在承租人因租賃物的瑕疵而受到損害時(shí)，出租人仍應(yīng)賠償承租人因租賃物瑕疵所受的損失。

(3)如承租人在合同訂立時(shí)，明知有權(quán)利瑕疵的出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保的責(zé)任。比如：訂立房屋租賃合同合同時(shí)，承租人明知租賃物的所有人不是出租人的情況下，出租人是不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的。

(4)在租賃物需要維修時(shí)，出租人應(yīng)承租人的要求應(yīng)該在合理的期限內(nèi)履行租賃物的維修義務(wù)。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用有出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期，但承租人不享有解除權(quán)，此處的解除權(quán)不是絕對(duì)不享有，譬如若維修不好，合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，就可以解除合同。

(5)租賃物有稅捐等負(fù)擔(dān)時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)。

(6)在合同終止時(shí)，承租人需要交付租賃物，出租人應(yīng)返還押金或擔(dān)保物。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“租用民房辦企業(yè)遇動(dòng)遷法律怎樣規(guī)定的”問題進(jìn)行的解答，依據(jù)法律的規(guī)定，承租人租賃房屋辦企業(yè)后，遇到房屋拆遷的，承租人可以主張因拆遷停業(yè)造成的損失。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。