一、我國(guó)土地使用權(quán)出讓的最高年限是多久?

土地使用年限是指對(duì)合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。

土地使用權(quán)包括對(duì)土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;

倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;

綜合或者其他用地50年。

二、算法

土地使用權(quán)年期修正

1.實(shí)質(zhì)

土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長(zhǎng)短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長(zhǎng)，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過(guò)土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。

2.修正方法

(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/(1 r)n]

式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);

r——土地還原率;

m——待估宗地的使用權(quán)年期;

n——比較案例的使用權(quán)年期。

(2)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：

年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正后的地價(jià)=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m

三、變更程序

提前收回土地使用權(quán)，是指出讓人在土地使用權(quán)出讓合同約定出讓年限尚未屆滿(mǎn)的情況下，終止土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，提前收回土地使用權(quán)的前提條件是在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，并由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國(guó)家為經(jīng)濟(jì)、政治、軍事、文化、衛(wèi)生等建設(shè)，需要使用土地的，可以將土地使用權(quán)收回。

(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，隨著城市建設(shè)的加快，新的城市規(guī)劃的實(shí)施，需要對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造，需要重新調(diào)整和安排城市各個(gè)區(qū)域的土地的使用，為配合舊城區(qū)改建，國(guó)家要調(diào)整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。

(4)因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的。

(5)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

我們國(guó)家所有的土地屬于國(guó)有，公民和企業(yè)要使用國(guó)家土地時(shí)也是需要按照規(guī)定繳納土地使用稅才可使用，那么土地使用權(quán)也是有一定的期限，在辦理土地使用證時(shí)一定要提交真實(shí)有效的材料，如果出現(xiàn)了偷稅漏稅等情況，司法部門(mén)也一定會(huì)對(duì)當(dāng)事人和當(dāng)事部門(mén)做出一定的處罰。

土地使用權(quán)年限是多久？

土地使用權(quán)的使用期限屆滿(mǎn)后怎樣處理

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅