土地使用權(quán)年限23年是什么意思？

是指該土地的使用年份還有23年。

法律規(guī)定

土地使用權(quán)年限

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年。

土地使用年限

土地使用年限：住宅為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。

工業(yè)用地50年

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益事業(yè)性土地使用年限為50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或者其他用地50年。

1、土地使用年限最高70年　據(jù)市國土部門有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計(jì)算，即國家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開始實(shí)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;

工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

2、土地使用年限期滿可自動續(xù)期

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！?/p>

據(jù)悉，在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。

而《物權(quán)法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實(shí)際上并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。特別是2007年3月，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》開始在一定范圍內(nèi)征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了“無償自動續(xù)期”。但是，當(dāng)購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進(jìn)行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費(fèi)用，繳納多少出讓費(fèi)用，都還沒有一個(gè)明確的說法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)續(xù)費(fèi)是最有可能的。(江門日報(bào))

3、土地使用年限縮水的原因多　對于為何會出現(xiàn)個(gè)別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商和國土部門人士認(rèn)為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時(shí)間較長等原因造成的。

此外，有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會在多個(gè)買家或者公司之間進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

算法

土地使用權(quán)年期修正

1.實(shí)質(zhì)

土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。

2.修正方法

(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/(1 r)n]

式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);

r——土地還原率;

m——待估宗地的使用權(quán)年期;

n——比較案例的使用權(quán)年期。

(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：

年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正后的地價(jià)=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m

對于土地使用年限法律規(guī)定是70年，對于土地使用年限是指在剩下的時(shí)間中可以享受到此片土地的相關(guān)權(quán)益，如果使用年限到期之后可以和政府進(jìn)行再次續(xù)約，一般續(xù)約只需再次簽署合同即可，并非需要再次購買該土地的土地使用權(quán)。

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