我們作為國(guó)家的組成成員應(yīng)然地就應(yīng)該能夠得到使用本土資源的權(quán)利，但是為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而允許外企進(jìn)入中國(guó)經(jīng)營(yíng)也必須要賦予它們使用一定土地的權(quán)利，但是作為外資企業(yè)想要獲得土地并不是那么容易的，那么，北京外資土地使用權(quán)如何取得？

一、北京外資土地使用權(quán)如何取得？

(一)以出讓的方式取得

《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！蓖馍掏ㄟ^(guò)出讓的方式取得土地使用權(quán)是按照規(guī)定的條件、年限和用途，國(guó)家以土地所有者的身份，通過(guò)出讓合同的形式，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與外商投資企業(yè)，外商投資企業(yè)依法向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而取得土地使用權(quán)。此種方式適宜于投資額度大、回收周期長(zhǎng)、需要永續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。在取得土地使用權(quán)這個(gè)階段應(yīng)注意：

1、取得土地使用權(quán)，外商應(yīng)與市、縣人民政府土地管理部門(mén)簽訂書(shū)面出讓合同，外商投資者應(yīng)該在簽訂合同60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金;

2、外商投資企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的最高年限，適用居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科教文衛(wèi)用地50年，商業(yè)、娛樂(lè)、旅游用地40年，綜合及其他用地40年的最高年限;

3、以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)按城市規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。

(二)以劃撥的方式取得

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)國(guó)土資源部于2001年10月18日出臺(tái)的《劃撥用地目錄》，外商投資企業(yè)符合劃撥用地范圍的用地可以通過(guò)劃撥的方式取得。按照法律的規(guī)定，只有城市基礎(chǔ)設(shè)施用地公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地可以采取劃撥方式取得。由此，外資并購(gòu)的目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的土地如為劃撥用地，必須首先辦理出讓手續(xù)并支付土地出讓金，并且外商投資企業(yè)要向政府一次性繳納場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)和每年繳納土地使用費(fèi)，或者將開(kāi)發(fā)費(fèi)和使用費(fèi)綜合計(jì)收，每年繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。隨著我國(guó)土地使用制度改革后，這種土地使用權(quán)的取得方式應(yīng)局限于特別項(xiàng)目上，且需經(jīng)嚴(yán)格審批，逐步縮小劃撥用地范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)有以下幾種情況：

1、由土地管理部門(mén)從國(guó)有土地資源中劃撥部分土地給外商投資企業(yè)使用，外商投資企業(yè)須向原用地單位支付補(bǔ)償費(fèi);

2、土地管理部門(mén)把集體土地征用為國(guó)有土地后劃撥給外商投資企業(yè)使用，外商投資企業(yè)須支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用;

3、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方以其擁有的土地使用權(quán)作為投資折價(jià)入股或合作條件投入企業(yè)，從而使合資企業(yè)或合作企業(yè)取得該土地使用權(quán)。

(三)以轉(zhuǎn)讓的方式取得

所謂轉(zhuǎn)讓是指通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式在土地二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)，屬土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移行為。除傳統(tǒng)的買(mǎi)賣(mài)外，它還包括外商投資企業(yè)的中方合作者以土地使用權(quán)作價(jià)入股或作為合作條件的方式取得，包括通過(guò)整體收購(gòu)、兼并或合并內(nèi)資企業(yè)而取得土地使用權(quán)的情形。

通過(guò)這種方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。為此，在中國(guó)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定：首先，原土地使用者未按出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上;其次，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，未達(dá)到通水、電、熱，平整場(chǎng)地形成工業(yè)或者建設(shè)用地條件的，不得轉(zhuǎn)讓。

外商以此方式取得土地使用權(quán)，需根據(jù)用地面積、土地等級(jí)向地方政府繳納土地使用費(fèi)，及其征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用。另外，對(duì)轉(zhuǎn)讓取得的土地，還應(yīng)考查企業(yè)所使用的土地及使用土地的方式是否符合區(qū)域土地利用總體規(guī)劃。如果不符合有關(guān)土地利用總體規(guī)劃，則應(yīng)依法取得有關(guān)政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。

總之，北京所在的外資企業(yè)的規(guī)模要求他們必須要占用較大面積的土地才能夠進(jìn)行下一步的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)，國(guó)家能夠額外賦予的土地始終是優(yōu)先的而需要他們自己通過(guò)上述途徑合法取得。

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