現(xiàn)在全國各大城市當(dāng)中城中村的情況還十分的嚴(yán)峻，有很多的城中村都還沒有進(jìn)行有效的改造，因?yàn)槌侵写宓娜丝谑潜容^雜亂的，并且違章建筑也比較多，缺少一定的規(guī)劃，公共的基礎(chǔ)設(shè)施也比較不完善，關(guān)于城中村土地使用權(quán)的現(xiàn)狀是怎么樣的接下來讓小編來告訴大家有關(guān)的規(guī)定。

一、城中村土地使用權(quán)的現(xiàn)狀是怎么樣的?

全國各大中城市的城中村規(guī)模還依然十分巨大。溫州建成區(qū)有138個(gè)城中村，近十多年來政府和村莊都在醞釀改造方案，但還沒有一個(gè)城中村被徹底改造，從而完全融入城市。上海、武漢、成都、重慶、合肥、鄭州、寶雞、銀川、呼和浩特、貴陽等全國多數(shù)城市也同樣出現(xiàn)了城中村現(xiàn)象。

城中村改造建設(shè)研究員指出，城中村的改造建設(shè)是群眾利益的一次大的調(diào)整，勢必造成各種矛盾的沖突。要建立和健全城中村改造工作的協(xié)調(diào)機(jī)制，各相關(guān)部門和城區(qū)、施工單位間要加強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通，進(jìn)一步形成整體合力。

“城中村”是城市的一塊“夾縫地”，這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象，必然會(huì)帶來一系列的社會(huì)問題：

(1)人口雜亂，“城中村”由村民、市民和流動(dòng)人口混合構(gòu)成。流動(dòng)人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴(yán)峻。

(2)城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”風(fēng)景獨(dú)特。由于房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴(yán)重消防隱患。

(4)土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂等。城中村不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。“城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀包括土地所有權(quán)狀態(tài)和土地使用權(quán)狀態(tài)兩者情形。

“城中村”土地所有權(quán)狀態(tài)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。

“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：

(1)已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對(duì)象。

(2)正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。

(3)尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。

“城中村”中存在的土地所有權(quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：

(1)國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化;同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是不能相互轉(zhuǎn)化的。

(2)集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只有一方當(dāng)事人(國家)的意思，幾乎是容不得對(duì)方(農(nóng)村集體)意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。

(3)兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢;同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

“城中村”土地使用權(quán)狀態(tài)

“城中村”現(xiàn)實(shí)存在的情形：

①大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒有任何規(guī)劃與建設(shè)部門的批準(zhǔn);

②存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象;

③非法租賃土地;

④以土地入股開辦各種實(shí)業(yè);

⑤用集體土地抵押貸款

⑥用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。由于“城中村”集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在。

“城中村”另外一種情況：在城市化過程中，由于城市化速度快速推進(jìn)，但城市建設(shè)相對(duì)落后，特別是對(duì)外來人口管理跟不上，引發(fā)了所謂“城中村”現(xiàn)象，即是指城市郊區(qū)出現(xiàn)的已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮氖鹿ど虡I(yè)為主的村落。這里是外來人口的主要居住區(qū)，生活與生產(chǎn)設(shè)施比較簡陋，治安狀況較差，成為城市進(jìn)一步發(fā)展的隱患。

綜上所述，目前城中村的現(xiàn)象還比較多，存在很多非法麥苗土地的行為，在城市化的過程當(dāng)中，對(duì)于外來的人口沒有做好規(guī)劃，沒有加強(qiáng)規(guī)劃城中村的發(fā)展，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施不完善的城中村缺少好的措施，這是急需改善的。

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