人們對于土地使用權(quán)確認的問題會仔細到地下停車位，因為現(xiàn)在有小區(qū)的地下停車位都是需要業(yè)主自己花錢去購買的。那當然業(yè)主在花錢購買了停車位以后，就理所當然的認為該停車位的土地使用權(quán)自己是有權(quán)利支配的。下面大家可以跟隨小編的腳步一起來了解一下地下車位土地使用權(quán)的規(guī)定是什么?

一、地下車位土地使用權(quán)的規(guī)定是什么?

從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認地下建筑物所有權(quán)歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法(修訂)》只是對土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物"。這里的"土地上"當指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房管局登記， 如果沒有進行權(quán)屬登記，自然無法獲得法律承認的所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權(quán)對此立法。從民法精神看，確認一個新的物的所有權(quán)當屬民事基本制度。對此，加快立法研究，盡早出臺地下空間立法已經(jīng)迫在眉睫。

二、車庫的種類

(一) 不得銷售的公共配套設施

開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發(fā)的于1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構(gòu)成及價格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定："住宅小區(qū)的基礎設施、設備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設施、設備，商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位必須無償提供給整個住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。

(二) 可以銷售的公共配套設施

雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應當修建地下車庫作為小區(qū)的配套設施。但只要具備相應的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫。因為法律并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用。地下車庫和房屋的關系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關系。地下車庫并非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建筑物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說法。開發(fā)商如沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫，且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內(nèi)，那么 ，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用。

(三)非住宅區(qū)的配套設施

這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國家法律予以明確。目前杭州出臺了相應的政策，對此類地下車庫準備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權(quán)證，屆時，作為一項重要的不動產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實現(xiàn)。

(四)利用人防工程進行改造成的下車庫

1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟建設和人民生活服務，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時規(guī)定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。由于國家對其使用權(quán)有明確規(guī)定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時承擔維修保養(yǎng)的法定義務。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那么首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據(jù)國家對地下車庫相關技術規(guī)范進行修改直至符合地下車庫使用要求后方可作為地下車庫使用。

由此可見，我國目前的相關法律制度當中沒有特別明確對于地下車位土地使用權(quán)的規(guī)定，就是因為立法制度的缺失，才導致最近幾年來關于地下停車位土地使用權(quán)的糾紛是越來越多，可見國家明確這一法律制度已經(jīng)到了迫在眉睫的狀態(tài)了，不過，業(yè)主對于地下車位的土地使用權(quán)最好還是不要隨便的轉(zhuǎn)讓的。

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