抵押貸款已經(jīng)成為現(xiàn)在非常普遍的一種情況，為了獲取更多的資金流，很多企業(yè)單位和個人會把自己的固定資產(chǎn)或者是無形資產(chǎn)進(jìn)行抵押換取貸款的支持，其中也會涉及到土地使用權(quán)的抵押，那么，土地使用權(quán)抵押的壞處都有哪些?

土地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險

(一)選擇貸款抵押類型風(fēng)險

普通抵押與最高額抵押的選擇風(fēng)險。如果選擇普通抵押，風(fēng)險比選擇最高額抵押風(fēng)險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權(quán)不確定性，決定了其風(fēng)險比普通抵押貸款高。

單一抵押與重復(fù)抵押的選擇風(fēng)險。隨著《物權(quán)法》的實施，土地使用權(quán)重復(fù)抵押現(xiàn)象普遍增多，其風(fēng)險比單一抵押要高很多，由于先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)優(yōu)先，后位抵押權(quán)的債權(quán)實現(xiàn)受到前位抵押權(quán)的影響。

房地統(tǒng)一抵押與單一土地使用權(quán)或房產(chǎn)使用權(quán)抵押選擇風(fēng)險。對于國有土地使用權(quán)而言，如果無地上定著物，則國有土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押;如果存在地上定著物，則無論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，以土地使用權(quán)抵押的，房產(chǎn)同時抵押;以房產(chǎn)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。具體表現(xiàn)為由于沒有房屋權(quán)屬證明或者單個抵押一方的價值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權(quán)抵押，不能或不愿同時提供二者合一的抵押，使該抵押擔(dān)保產(chǎn)生法律風(fēng)險。但是對于以商品住宅或商鋪抵押貸款而言，登記部門僅憑房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理抵押登記，實現(xiàn)抵押權(quán)時，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債，經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押不受法律保護(hù)。

反擔(dān)保抵押與普通抵押的選擇風(fēng)險。為保證債權(quán)的實現(xiàn)，很多企業(yè)選擇反擔(dān)保的方式進(jìn)行抵押貸款。在實踐過程中，反擔(dān)保抵押比普通抵押登記手續(xù)復(fù)雜，費用高、周期長，不利于運作，只是降低了抵押人的風(fēng)險，但增加了銀行的金融風(fēng)險。

(二)選擇抵押期限的風(fēng)險

《物權(quán)法》第202條規(guī)定，“抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)”。依《民法通則》和《擔(dān)保法》，抵押權(quán)的訴訟時效為兩年。在抵押期限選擇風(fēng)險方面，主要有下列兩種情況;一是沒有注意土地使用權(quán)的存續(xù)期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒有注意土地使用權(quán)的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權(quán)卻在兩個月后到期。二是抵押期限少于主債權(quán)存在期限。抵押權(quán)的設(shè)立是保證債權(quán)的實現(xiàn)，主債權(quán)沒有到期而擔(dān)保物權(quán)先到期，失去了抵押物權(quán)的設(shè)立意義。

因為土地是比較特殊的一種抵押物，申請抵押人對于土地是沒有任何處置權(quán)利的只有使用權(quán)，所以土地使用權(quán)抵押的壞處要比其他抵押物更加的明顯。一旦發(fā)生法律糾紛，涉及到的問題處理也會比較復(fù)雜，所以建議相關(guān)需求的朋友要進(jìn)行謹(jǐn)慎操作，最好咨詢律師后再做考慮。

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