一、房屋租賃合同效力的糾紛

(一)租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力規(guī)定的合同才是無效合同。

認(rèn)定城市房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收使用而產(chǎn)生效力問題的主要法律依據(jù)是《消防法》第13條第3款規(guī)定：按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。

因此租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗(yàn)收而未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條認(rèn)定租賃合同無效。

當(dāng)然在在界定何為“必須進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程”時(shí)，需明確只有“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程”，竣工時(shí)才必須經(jīng)過消防驗(yàn)收。因此不宜籠統(tǒng)地認(rèn)為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格租賃合同就無效。

(二)租賃房屋未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的，租賃合同是否有效

根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！蔽唇?jīng)整體驗(yàn)收合格而簽訂的《租賃合同》，違反了《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條應(yīng)認(rèn)定為合同無效。

(三)租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效

最高人民法院認(rèn)為，依據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時(shí)認(rèn)為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人違約責(zé)任，該合同責(zé)任既包括追繳租金，也包括違約方承擔(dān)終止合同履行的違約責(zé)任。因此對(duì)于出租人提出的解除租賃合同應(yīng)予以支持。

(四)以在建房屋作為租賃標(biāo)的物的房屋租賃合同效力問題

最高人民法院民一庭認(rèn)為，隨著我國(guó)改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。

在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對(duì)于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。

二、房屋租賃合同效力的認(rèn)定

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。

房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來審查：

(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

5、屬于違法建筑的;

6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

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