社會在快速發(fā)展，人們也逐漸意識到了買房的重要性。建設(shè)房屋時，需要土地資源的使用。對于土地的使用和規(guī)劃，國家有關(guān)部門都有嚴格的規(guī)定。那么關(guān)于土地使用權(quán)在建工程怎么轉(zhuǎn)讓呢?接下來，小編收集了相關(guān)的資料和法律知識，為大家詳細介紹如何轉(zhuǎn)讓。

一、土地使用權(quán)在在建工程怎樣轉(zhuǎn)讓

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

2、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。約定房屋建設(shè)工程必須完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，是為了避免一些開發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后不去開發(fā)，而是進行倒賣，這樣會無形增加土地成本，最終會導(dǎo)致房價高企，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

二、關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問題

1、在建工程是否被司法查封。

如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進行轉(zhuǎn)讓。

2、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。根據(jù)法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉(zhuǎn)讓的。需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因為有時地方政府對企業(yè)會采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。

3、在建工程的抵押情況。

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“ 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币虼丝梢?，除非受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

4、在建工程的施工情況。

建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進場施工到最后竣工業(yè)主與施工方關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，在建工程是建設(shè)工程施工合同的標的，業(yè)主與施工方都對該在建工程擁有一定的權(quán)利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無法律明文規(guī)定，編者認為在建工程的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當經(jīng)過施工方的同意方可進行。

5、在建工程是否取得合法手續(xù)。

不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備，例如施工許可證等。因為項目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。

6、關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購人同意的問題。

三、在建工程項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂

在建工程項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要合同條款內(nèi)容如下：

1、雙方當事人情況

2、項目概況(包括：坐落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積等)

3、轉(zhuǎn)讓方對在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾。

4、項目轉(zhuǎn)讓時土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限

5、轉(zhuǎn)讓費用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限

6、項目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)協(xié)助

7、在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式

8、雙方的權(quán)利義務(wù)

9、違約責任

10、解決爭議的方法

11、轉(zhuǎn)讓當事人約定的其它事項.

如果律師是代理在建工程的受讓方，那么一定要清楚，因為信息不對稱，收購該在建工程的法律風(fēng)險主要在受讓方這邊，代理律師應(yīng)采取具體措施，通過讓轉(zhuǎn)讓方提供履約擔?；蚍制诜謼l件付款等方式來化解受讓方承擔的法律風(fēng)險。

四、土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。2011年1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關(guān)注。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)是土地法規(guī)中最基本最重要的概念。土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。

農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。

土地使用權(quán)代表著人們使用、占有、獲得收益等權(quán)利的法律保證。我國法律允許使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出租等他形式。土地使用權(quán)在建工程如何轉(zhuǎn)讓在上文已經(jīng)有提及。但是這里小編想要提醒大家在現(xiàn)實生活中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一定要簽署協(xié)議并且辦好過戶手續(xù)，這樣才能避免后續(xù)出現(xiàn)法律糾紛。

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