在實(shí)際城市建設(shè)發(fā)展過程中，土地置換是一個(gè)常見的現(xiàn)象和行為。政府對(duì)土地置換有著明確嚴(yán)格的規(guī)定。而土地置換實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)的置換，而且土地使用權(quán)置換也是涉稅的。這是由于土地不是私有的，都是國(guó)有的，土地管理法規(guī)定的。那么，土地使用權(quán)置換涉稅需要注意什么?

一、土地使用權(quán)置換涉稅需要注意什么?

1.交換土地使用權(quán)的行為發(fā)生了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方取得了實(shí)物形態(tài)的收入，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)交換的雙方征收營(yíng)業(yè)稅。

2.根據(jù)《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)若干稅收政策和征管問題解答的通知》(桂地稅發(fā)﹝2002﹞265號(hào))第四條第(十)款規(guī)定：“交換房地產(chǎn)的行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，它屬土地增值稅的征稅范圍。因此，應(yīng)按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)交換的雙方征收土地增值稅。”

3.根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1997〕52號(hào)) 第十條規(guī)定：“土地使用權(quán)交換、房屋交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間的交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅?！?/p>

4.同時(shí)涉及以下稅款：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅(如為企業(yè)發(fā)生的置換行為則繳納企業(yè)所得稅)。

二、什么是土地置換?

土地置換，是指在城市發(fā)展過程中，利用級(jí)差地價(jià)置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。包括異區(qū)地塊的置換和同區(qū)內(nèi)地塊的置換兩種情況。

1、因?yàn)橥恋匚恢玫牟煌?，所以其使用價(jià)格也不同，即地租不同，從而產(chǎn)生級(jí)差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)等越近，土地使用價(jià)格越高;反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價(jià)進(jìn)行土地置換改造老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。中心城市土地價(jià)差較大，在土地置換中更有優(yōu)勢(shì)。

2、土地置換是以符合土地利用總體規(guī)劃為要求，以耕地“占一補(bǔ)一”為前提條件，以調(diào)整優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)布局為目標(biāo)，以土地的適宜性為依據(jù)，通過異地調(diào)整，使不符合土地利用總體規(guī)劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來置換的建設(shè)用地均為國(guó)有土地，運(yùn)作時(shí)不涉及土地性質(zhì)問題，僅限于權(quán)屬的重新調(diào)整和界定。

三、出讓土地之間進(jìn)行置換需要哪些材料?

稅函[2007]645號(hào)規(guī)定土使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土論其否取該土使用權(quán)屬證書論其轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土程否與事辦理土使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)要土使用者享占、使用、收益或處該土權(quán)利且合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土并取相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益土使用者及其事應(yīng)依照稅規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土增值稅契稅等相關(guān)稅收

(1)房產(chǎn)公司置換取土使用權(quán)依據(jù)《財(cái)政部、家稅務(wù)總局關(guān)于土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)批復(fù)》(財(cái)稅[2007]162號(hào))規(guī)定土使用者土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓總價(jià)款計(jì)征契稅

(2)房產(chǎn)公司置換取土使用權(quán)應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅

(3)置換土讓應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅置換土讓屬于土使用者轉(zhuǎn)讓土使用權(quán)行應(yīng)繳納5%營(yíng)業(yè)稅同繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 置換土購(gòu)置或受讓依據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置產(chǎn)或受讓土使用權(quán)全部收入減產(chǎn)或土使用權(quán)購(gòu)置或受讓原價(jià)余額營(yíng)業(yè)額

(4)置換土讓應(yīng)繳納土增值稅依照稅置換土讓轉(zhuǎn)讓土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)增值額計(jì)稅依據(jù)并實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率繳納土增值稅

(5)置換土應(yīng)繳納所稅依照稅規(guī)定置換外購(gòu)?fù)林脫Q土收入額減除財(cái)產(chǎn)原值合理費(fèi)用余額應(yīng)納稅所額適用20%稅率按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所項(xiàng)目計(jì)算繳納所

也就是說，土地使用權(quán)置換涉稅需要注意什么?以上內(nèi)容僅供參考。當(dāng)前國(guó)家正在推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，也許土地置換在農(nóng)村也將會(huì)予以推行，而隨著改革的加深，土地制度改革，如何發(fā)揮好市場(chǎng)和政府的調(diào)節(jié)作用，真正讓百姓受惠，還需妥善進(jìn)行。

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