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寧波
《中國民事審判前沿》觀點集成之 房屋承租人優(yōu)先購買權的效力問題
理論界或實務界的不同觀點：第一種觀點：人民法院可以直接判決承租人以出租人與第三人之間的買賣合同所確定的價格購得房屋。第二種觀點：法院只能判決撤銷出租人與第三人之間的買賣合同。第三種觀點：當事人提出無效合同確認之訴，人民法院既可以根據(jù)當事人的請求作出判決，也可以根據(jù)形成權的理論，依法支持當事人直接購買房屋的訴訟請求。
最高人民法院民一庭對該問題進行研究后，形成兩種觀點：多數(shù)人認為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，承租人對出租房屋的優(yōu)先購買權是一種準物權性質的民事權利，具有物權效力的表象，應當依法保護。將優(yōu)先購買權理解為形成權，法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權利，而不是保證買到的權利。對準物權的保護必須要和所有權的保護有所區(qū)別。所有權是絕對的權利，所有人出賣自己的所有物，應當尊重其締約自由的權利，不能過多干涉，因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴，依據(jù)買賣不破租賃等原則，承租人的利益照?？梢缘玫綉械谋Ｗo。對于“同等條件”應作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。少數(shù)意見認為，承租人的優(yōu)先購買權就是對所有人出賣出租房屋的限制性權利，優(yōu)先權不能理解為優(yōu)先締約權，考察其內容，應當包含可以優(yōu)先買到的權利，否則優(yōu)先權沒有實際意義，實質上體現(xiàn)不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院在判決時不需要判決所有人與第三人簽訂買賣合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會有法律上的障礙。因此，承租人可以請求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋，法院可以據(jù)此請求判決。
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