在中國，任何公民人民是不可能擁有土地的所有權(quán)的。在農(nóng)村很多農(nóng)民缺乏法律知識(shí)，總是認(rèn)為自己有哪里哪里一座山，其實(shí)這個(gè)并不是該農(nóng)戶所有的，無論農(nóng)地宅基地，山，樹林這一切都是國家所有的，雖然沒有所有權(quán)，但是國家賦予我們使用權(quán)。那么出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定內(nèi)容如何?

一、出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定內(nèi)容

第一條

為加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》，制定本規(guī)定。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第二條

在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第三條

出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第四條

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第五條

協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

低于最低價(jià)時(shí)國有土地使用權(quán)不得出讓。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第六條

省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實(shí)施。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第七條

市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地有形市場等指定場所，或者通過報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布。

因特殊原因，需要對(duì)國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并按照前款規(guī)定及時(shí)向社會(huì)公布。

國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括年度土地供應(yīng)總量、不同用途土地供應(yīng)面積、地段以及供地時(shí)間等內(nèi)容。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第八條

國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請(qǐng)。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計(jì)劃接受申請(qǐng)的時(shí)間不得少于30日。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第九條

在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓;但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十條

對(duì)符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地項(xiàng)目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十一條

市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)確定后應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十二條

協(xié)議出讓土地方案和底價(jià)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)與意向用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價(jià)格不低于出讓底價(jià)的，方可達(dá)成協(xié)議。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十三條

市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十四條

《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所，或者通過報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

公布協(xié)議出讓結(jié)果的時(shí)間不得少于15日。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十五條

土地使用者按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權(quán)。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十六條

以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十七條

違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分：

(一)不按照規(guī)定公布國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的;

(二)確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決策的;

(三)泄露出讓底價(jià)的;

(四)低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的;

(五)減免國有土地使用權(quán)出讓金的。

違反前款有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十八條

國土資源行政主管部門工作人員在協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十九條

采用協(xié)議方式租賃國有土地使用權(quán)的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第二十條

本規(guī)定自2003年8月1日起施行。原國家土地管理局1995年6月28日發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》同時(shí)廢止。

二、土地使用權(quán)的取得方式

中國實(shí)行土地公有制，包括全民所有制(即國家所有制)和集體所有制。 城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市效區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有。按照中國法律規(guī)定，外商來華投資只能取得土地使用權(quán)，而不能擁有土地所有權(quán)。

外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式主要有以下三種：

(一)有償劃撥取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)以這種方式獲取土地使用權(quán)，應(yīng)先向所在地的市、縣國土部門提出用地申請(qǐng)，按照國家規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限經(jīng)審查批準(zhǔn)后，由市、縣國土部門與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同，并辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。通過劃撥方式取得土地使用權(quán)，須按規(guī)定每年繳納土地使用費(fèi)，并且土地使用權(quán)不得隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)按廣東省頒布的《廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》的規(guī)定，補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。目前國家對(duì)行政劃撥范圍有所限制，即按國家產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)予鼓勵(lì)、支持的項(xiàng)目用地可采用行政劃撥，其他用地原則上以出讓方式提供。

(二)中方合作者以土地使用權(quán)作價(jià)投資為擴(kuò)大吸引利用外資，國家鼓勵(lì)沿海地區(qū)國營企業(yè)和集團(tuán)企業(yè)以現(xiàn)有場地、廠房等作價(jià)入股或作為合作條件與外商組成合營企業(yè)。這種合營必須到國土部門辦理用地手續(xù)。所有土地如屬行政劃撥用地，合營企業(yè)中方須補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。

(三)國家出讓、轉(zhuǎn)讓或出租國有土地使用權(quán)。根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》的規(guī)定，廣東省實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度。外商投資企業(yè)可依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營并在使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。廣東省政府的國土廳、市、縣(區(qū))國土局負(fù)責(zé)組織實(shí)施城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的管理和監(jiān)督檢查。

三、土地使用權(quán)的使用

依法使用土地管理權(quán)，保護(hù)使用者的合法利益，避免使用者的不必要的損失。

(一)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。具體程序如下：

1、外商投資企業(yè)用地可事先向市、縣國土部門申請(qǐng)預(yù)約，預(yù)約期內(nèi)可優(yōu)先獲得指定地塊的土地使用權(quán)。申請(qǐng)預(yù)約用地，須持有外經(jīng)計(jì)劃部門申請(qǐng)投資建設(shè)立項(xiàng)的文件資料，與國土部門簽訂預(yù)約用地協(xié)議，交付預(yù)約金。

2、企業(yè)正式申請(qǐng)用地并與市、縣國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

3、土地使用權(quán)出讓可采用招標(biāo)、協(xié)議、拍賣的方式。協(xié)議、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的土地使用者應(yīng)按出讓合同規(guī)定的期限和方式向國土部門繳付地價(jià)款;拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)在出讓合同生效之日向國土部門繳付地價(jià)款10%的定金，余額應(yīng)在出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清。

4、土地使用者在付清全部地價(jià)款后30日內(nèi)到國土部門辦理土地使用權(quán)出讓登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

5、土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權(quán)出讓的國土部門提出申請(qǐng)，經(jīng)國土部門和城市規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，重新簽訂出讓合同，調(diào)整地價(jià)，并應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。

(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)須具備的條件是：第一已支付全部地價(jià)款;第二持有土地使用證，有地上建筑物、其他附著物，還應(yīng)有房屋所有權(quán)證，第三已按出讓合同規(guī)定的條件和期限完成了開發(fā)建設(shè)。其具體程序是：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并持土地使用證、土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地所在地的市、縣國土部門申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)先向所在地的房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件資料向土地所在地的市、縣國土部門和房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

2、國土部門接到登記申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)予以審查。對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件和登記要求的，給予辦理轉(zhuǎn)讓登記和換發(fā)土地使用證。

3、土地使用權(quán)出租。土地使用權(quán)出租，租賃雙方必須持土地使用證、出讓合同、租賃合同向所在地市、縣國土部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)租賃登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，租賃雙方應(yīng)先到所在地的房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理租賃手續(xù)后，15日內(nèi)到所在地的市、縣國土部門辦理登記手續(xù)。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。租賃關(guān)系終止，租賃雙方應(yīng)在終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。

4、土地使用權(quán)抵押。土地使用權(quán)抵押，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人、抵押權(quán)人必須持土地使用證、土地出讓合同、載有抵押條款的經(jīng)濟(jì)合同、土地使用權(quán)抵押申請(qǐng)書向所在地的國土部門和房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)等。抵押權(quán)人有權(quán)向國土部門和房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)?zhí)幏值盅旱耐恋厥褂脵?quán)。抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因終止時(shí)，抵押雙方應(yīng)在抵押權(quán)終止之日起15日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷或轉(zhuǎn)移登記。

四、土地成片開發(fā)

土地成片開發(fā)是指：外商在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)，平整場地、建設(shè)供排水、供電、供熱、交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營公用事業(yè);或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動(dòng)。為了吸收外商投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地，國家制定了在經(jīng)濟(jì)特工區(qū)、沿海開放城市和沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)范圍內(nèi)施行的《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，規(guī)定了對(duì)外商投資企業(yè)開發(fā)經(jīng)營成片土地的管理要求。

(一)吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)由市、縣人民政府組織編制成片開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)書，按土地開發(fā)面積或投資額報(bào)省級(jí)人民政府或國務(wù)院審批。

(二)外商投資成片開發(fā)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營的中外合資經(jīng)營企業(yè)，或者是中外合作經(jīng)營企業(yè)，或者是外資企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))。

(三)開發(fā)企業(yè)以批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)書為依據(jù)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報(bào)告，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府審核后，報(bào)省人民政府審批。

(四)開發(fā)企業(yè)提出成片開發(fā)正式申請(qǐng)并依法取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權(quán)。開發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府向開發(fā)企業(yè)出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國家土地管理的法律和行政法規(guī)，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按出讓國有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。

(五)開發(fā)企業(yè)必須在實(shí)施成片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

(六)開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國有土地使用權(quán)，開辦企業(yè)。

出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定就是上述所描述的這些。我國的土地實(shí)行的國有制，屬于國有土地，國有土地的轉(zhuǎn)讓，出讓，出租都是需要通過國家來做決定的。但是如果國家賦予你土地的使用權(quán)，有權(quán)使用土地，也可以將這些土地進(jìn)行出租轉(zhuǎn)讓，出讓等行為。

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