在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，而農(nóng)村土地則歸集體所有。無(wú)論是哪種性質(zhì)的土地，公民對(duì)其只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)。而土地使用權(quán)也屬于物權(quán)的一種，因此，除了與土地管理有關(guān)的法律之外，特權(quán)法對(duì)土地使用權(quán)也作了相關(guān)的規(guī)定。下面我們就來(lái)了解一下關(guān)于土地使用權(quán)物權(quán)法的規(guī)定有哪些。

一、關(guān)于土地使用權(quán)物權(quán)法的規(guī)定有哪些?

(一)建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立

《物權(quán)法》第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！?/p>

在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)還沒有專門對(duì)土地分層利用進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)，使得現(xiàn)實(shí)中一些專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。因此，《物權(quán)法》專門就土地分層次利用加以規(guī)范。對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓時(shí)，不同層次的權(quán)利人在法律地位上是平等的，只不過他們?cè)谑褂媒ㄔO(shè)用地時(shí)所占用的空間范圍不同，即可以分別在地表、地上或者地下進(jìn)行。至于在同時(shí)利用地表、地上以及地下土地使用權(quán)過程中產(chǎn)生的一些相鄰權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》中關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)范加以調(diào)整。

(二)擴(kuò)大采用公開競(jìng)價(jià)出讓建設(shè)用地的適用范圍

《物權(quán)法》第一百三十七條：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。”

我國(guó)具有地少、人多的國(guó)情，國(guó)家對(duì)于土地一直都實(shí)行較為嚴(yán)格的保護(hù)措施。為了最大程度地體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值，采用具有公開、公平和公正特點(diǎn)的公開競(jìng)價(jià)方式出讓土地具有重要意義?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，近年來(lái)，各地的建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過快，導(dǎo)致各種違法違規(guī)用地現(xiàn)象出現(xiàn)，而且在一定程度上為相關(guān)部門的腐敗行為提供了溫床。據(jù)此，《物權(quán)法》進(jìn)一步擴(kuò)大了采用公開競(jìng)價(jià)出讓建設(shè)用地的范圍，從“豪華住宅”擴(kuò)大到“商品住宅”，把“工業(yè)用地”納入到公開競(jìng)價(jià)出讓方式的范圍之中，同時(shí)明確了對(duì)于同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，一律采取公開競(jìng)價(jià)的方式。這一規(guī)定，有利于控制土地資源收益的流失，保護(hù)國(guó)家的利益。

(三)使用期屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)分住宅與非住宅區(qū)別對(duì)待

《物權(quán)法》第一百四十八條：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?/p>

《物權(quán)法》第一百四十九條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p>

以出讓方式取得到建設(shè)用地使用權(quán)都有一定的使用期限，當(dāng)期限屆滿時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)的歸屬問題備受關(guān)注，因?yàn)?，這里涉及到社會(huì)公共利益與公民合法權(quán)益的衡量與抉擇。據(jù)此，在《物權(quán)法》的立法過程中，立法者廣泛聽取各階層的不同意見，設(shè)計(jì)出一套既有利于維護(hù)社會(huì)公共利益，又有利于保護(hù)公民合法權(quán)益的制度。

二、土地使用權(quán)類型

1、劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式。

(1)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。

(2)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。

2、出讓土地使用權(quán)

出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個(gè)特征：

(1)取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

(2)取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

物權(quán)法將土地使用權(quán)劃分為宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)以及承包地的使用權(quán)這三種類型，由于這三種類型土地的使用權(quán)人所擁有的權(quán)利不盡相同，因此在特權(quán)法中對(duì)每種土地使用權(quán)都作了具體的規(guī)定。

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