房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房開發(fā)的第一步就是拿到土地，有了建設(shè)用地，才能進(jìn)行規(guī)劃和施工。城市里面的商品房都是建設(shè)在國(guó)有土地上的，國(guó)家擁有土地所有權(quán)，而企業(yè)可以拿到使用權(quán)。那么，取得國(guó)有土地使用權(quán)分幾種方式?接下來我們通過本文做個(gè)大致了解。

一、取得國(guó)有土地使用權(quán)分幾種方式?

1、土地使用權(quán)劃撥

指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，并不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

2、土地使用權(quán)出讓

指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者在足額交納了土地出讓金后，有權(quán)取得該土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)利，并可以將該土地使用權(quán)在符合規(guī)定條件的前提下轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

二、出讓土地使用權(quán)的特點(diǎn)是什么?

1、取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

2、取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

3、取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

綜上所述，依法獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的前提，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)主要有出讓、轉(zhuǎn)讓及劃撥三種方式。如果細(xì)分的話，出讓里面包括參加土地拍賣、土地掛牌等。這是土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，也是大部分企業(yè)拿到使用權(quán)的主要方式。

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