部分股權轉讓和土地使用權之間不會存在著多大的聯系，但有的時候，如果股東的股權本來就是通過土地使用權的方式入股的，那么在股權發(fā)生轉讓的情形之下，無疑土地使用權的問題也相應的發(fā)生了轉移。公司的股東在轉讓股權的時候應該要注意一下，股權轉讓土地使用權之間的聯系是什么?

一、股權轉讓土地使用權之間的聯系是什么?

經濟學、法律意義上的股權轉讓和土地使用權轉讓，本來界限是十分清晰的。但虛擬資本的轉讓，往往意味著實體資產支配權的轉移，從而使一些人對二者的界限模糊起來。比如，有人認為，在股東之間發(fā)生股權轉讓時，其包含的土地使用權也發(fā)生了轉移，所以應當符合土地使用權轉讓的條件，并辦理土地變更登記，繳納有關土地稅費，否則，即構成非法轉讓土地使用權。這種認識是不正確的。

股權轉讓與土地使用權轉讓的根本區(qū)別在于，股權轉讓是虛擬資本的轉讓，受《公司法》調整，不能認定為任何特定實體資產的轉讓。股東取得股權，意味著取得了對公司一定程度的財產支配參與權與收益分配權，而不是某個特定財產的擁有權，只有在公司財產分割時才能確認具體財產的權益。即使在極端的情況下(如公司僅有土地使用權)，也不能理解為特定財產的轉讓。土地使用權的轉讓，則是實體資產的轉讓，也是特定資產的轉讓。在我國，土地使用權的轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》等調整。土地使用權轉讓，是一種特定實體資產支配權的轉讓，與股權轉讓有本質的不同。盡管股權轉讓中涵蓋了包括土地使用權等資產在內的支配權的轉移，但不能說股權轉讓就是土地使用權轉讓。

二、股權轉讓與土地使用權轉讓的區(qū)別

1、構成要件不同

轉讓主體、轉讓標的和轉讓條件均不同。在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是實體資產，即土地使用權，轉讓的主體是土地使用權人，即公司法人或自然人，而不是股東。因此構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發(fā)生了轉移，即在原來合法使用基礎上的再次轉移;二是土地使用權轉移行為存在于兩個民事主體——土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移后轉讓方不再享有土地使用權。

股權轉讓，分為股東之間的轉讓和向股東以外的人轉讓。在股權轉讓中，轉讓標的是虛擬資本，即股東登記依法所享有的公司股份、股東權利和股東責任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是其曾擁有的包括土地使用權在內的公司某項現實財產。股權轉讓主體是擁有公司股權的股東或出資人，而不是公司本身。股權轉讓主體之間的關系表現為公司股東之間與股東和其他第三人之間的關系。因此，構成股權轉讓行為應具備兩個條件：一是公司股權發(fā)生了轉移，在股權轉移中股東構成發(fā)生變動;二是股權轉移行為發(fā)生在一個民事主體即公司法人內部。就土地使用權而言，公司依法取得土地使用權后，土地使用權作為法人財產時已表現為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產的一部分。股東依法轉讓股權時，只是股東發(fā)生變動，擁有土地使用權的公司法人并未改變，土地使用權的公司法人財產性質也未發(fā)生改變，因此，不屬于土地使用權轉讓的范疇。例如，A與B共同出資組建了C公司，C公司依法取得了某地塊的土地使用權，之后股東A將其全部股權轉讓給了D，此時，C公司的股東變?yōu)锽和D，但土地使用權人仍為C公司，并未發(fā)生變化，因此，不能認定土地使用權發(fā)生了轉讓。

2、轉讓條件不同

以出讓土地使用權為例，《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。因此，對于土地使用權轉讓而言，有三項限制條件：已支付全部土地出讓金;已取得土地使用權證;開發(fā)已完成一定的工作量。

根據受讓人的不同，股權轉讓分為內部轉讓和外部轉讓，內部轉讓即股東之間的轉讓，外部轉讓是指股東將自己的股份全部或部分轉讓給股東以外的第三人。就內部轉讓而言，因為股東之間股權的轉讓只會影響內部股東出資比例即權利的大小，對重視人合因素的有限責任公司來講，其存在基礎即股東之間的相互信任沒有發(fā)生變化。所以，對內部轉讓的實質要件的規(guī)定不太嚴格，通?？梢宰杂赊D讓，或由公司章程對股東之間轉讓股權附加其他條件。但對外部轉讓來說，由于有限責任公司具有人合屬性，股東的個人信用及相互關系直接影響到公司的風格甚至信譽，所以各國公司法對有限責任公司股東向公司外第三人轉讓股權，多有限制性規(guī)定。如我國《公司法》規(guī)定，股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。

3、登記部門不同

土地使用權發(fā)生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記。有限責任公司股權發(fā)生轉讓的，無需辦理變更土地登記。如果認為股權發(fā)生轉讓就必須辦理變更土地登記，那么，只要上市公司的股權因股票的買進賣出而發(fā)生變動，國土資源主管部門就要根據千變萬化的股市來實時進行土地登記，這顯然是不可行的。

但是，對于合伙企業(yè)來說，其轉讓股權時應辦理土地登記。這是因為，合伙企業(yè)中股東變化的主要形式是退伙與入伙，股東轉讓股份的情形并不多見。合伙的財產主要由合伙人出資形成的財產和合伙經營積累的財產構成。合伙人出資財產中，若以土地使用權出資的，出資人并不因出資行為而喪失土地使用權，其使用權仍屬于出資人，合伙企業(yè)只享有使用和管理權。因此，對此類出資，在合伙人轉讓其財產份額時，一般應辦理土地使用權轉讓登記。

4、發(fā)生稅費不同

土地使用權轉讓時，發(fā)生的稅費有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權轉讓時，從稅收上看，現階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等。從表面來看，似乎股權轉讓的稅負明顯低于土地使用權轉讓，可以規(guī)避土地增值稅等。但深入分析，由于股權轉讓不涉及擁有土地使用權的公司法人變更，土地使用權未發(fā)生轉移，而大多數公司特別是房地產開發(fā)企業(yè)并不以擁有土地為目的，開發(fā)建設后一般要轉讓或分割轉讓房地產，此時，該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅等，并且是以最終土地轉讓價格與原取得土地的價格差額計算土地增值，以此計征土地增值稅，該公司并不能真正規(guī)避土地增值稅，從國家角度看，也并未流失稅收收入。

目前我國公司法當中對此并沒有明確的規(guī)定。由于股權轉讓和土地使用權轉讓之間存在著虛擬資本和實體資本的界定，所以現在各公司針對股權轉讓的處理原則就是，股權注冊會發(fā)生變更，但是轉讓股權不會影響到土地使用權的登記。

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