每個(gè)公司在成立之初都擁有初始資本，這些是投資人或合伙人在商議之后作出的決定，股東可以貨幣、實(shí)物、資產(chǎn)、勞務(wù)等出資，還有一些特殊的無(wú)形資產(chǎn)，而土地使用權(quán)也可以作價(jià)出資。隨著國(guó)際貿(mào)易合作的深入，以及中國(guó)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)催生了中外合資企業(yè)。那么中方以土地使用權(quán)出資有哪些規(guī)定呢?下面請(qǐng)聽(tīng)小編詳細(xì)介紹。

《公司法》規(guī)定股東可以土地使用權(quán)作價(jià)出資。國(guó)有企業(yè)所有的土地使用權(quán)是其最具有價(jià)值的資產(chǎn)，并其在股份制改造和組建公司時(shí)最重要的出資標(biāo)的。在中外合資企業(yè)中，中方通常以土地使用權(quán)出資，外方以資金出資的方式，設(shè)立中外合資企業(yè)。由于土地使用權(quán)在我國(guó)規(guī)定的復(fù)雜性，因此在以土地使用權(quán)出資的公司實(shí)務(wù)和司法實(shí)踐中，需要注意以下事項(xiàng)：

一、出資條件：

1、以土地的使用權(quán)出資而不是土地的所有權(quán)。眾所周知，在我國(guó)只有國(guó)家和集體才能作為土地所有權(quán)的主體，所有的企業(yè)只能享有土地的使用權(quán)，因此，出資的標(biāo)的是使用權(quán)。

2、以土地使用權(quán)出資必須是國(guó)有土地使用權(quán)并且屬于有償出讓。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，只能是國(guó)有土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)如果要用于出資標(biāo)的，必須先通過(guò)“招拍掛”的方式變?yōu)閲?guó)有土地。對(duì)于通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)如果作價(jià)出資，必須先向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金?！豆痉ā方忉屓诎藯l規(guī)定：出資人以劃撥土地使用權(quán)出資公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù);逾期未辦理的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。因此，以劃撥土地使用權(quán)出資存在被認(rèn)定未全面履行出資義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、以沒(méi)有設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資。土地使用權(quán)必須是干凈的，沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)之類(lèi)的權(quán)利負(fù)擔(dān)，否則就可能被其他權(quán)利人追索而使其財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少甚至完全失去投資價(jià)值。這種存在權(quán)利瑕疵的土地使用權(quán)會(huì)使投資者或者股東的出資變的不實(shí)，違反公司法的資本確定原則，在內(nèi)部損害其他投資者的利益，在外部則會(huì)損害公司債權(quán)人的利益。《公司法》解釋三第八條規(guī)定：出資人以設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期限內(nèi)解除權(quán)利負(fù)擔(dān);逾期未解除的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。因此，出資人以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)出資，存在被認(rèn)定未依法全面履行出資義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、履行方式

1、《公司法》解釋三第十條規(guī)定第一款：出資人以房屋、土地使用權(quán)或者需要辦理權(quán)屬登記的知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)出資，已經(jīng)交付公司使用但未辦理權(quán)屬變更手續(xù)，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理權(quán)屬變更手續(xù);在前述期間內(nèi)辦理了權(quán)屬變更手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其已經(jīng)履行了出資義務(wù);出資人主張自其實(shí)際交付財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)給公司使用時(shí)享有相應(yīng)股東權(quán)利的，人民法院應(yīng)予支持。

第二款：出資人以前款規(guī)定的財(cái)產(chǎn)出資，已經(jīng)辦理權(quán)屬變更手續(xù)但未交付給公司使用，公司或者其他股東主張其向公司交付、并在實(shí)際交付之前不享有相應(yīng)股東權(quán)利的，人民法院應(yīng)予支持。

根據(jù)該條規(guī)定，交付和辦理產(chǎn)權(quán)登記是土地使用權(quán)出資行為不可分割的兩個(gè)方面，不僅要將土地實(shí)際交付給公司使用，而且要將土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)到公司名下。只有這樣公司才能取得完整的、排他的權(quán)利，出資人才算完整的履行了自己的出資義務(wù)。

實(shí)踐中存在著交付和登記不同一的現(xiàn)象，而且很普遍。出資人將土地過(guò)戶(hù)給公司但不實(shí)際交付將對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利造成損害，法律上企業(yè)對(duì)土地享有使用權(quán)但事實(shí)上卻無(wú)法使用，或者是雖然交付但不過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)土地的權(quán)利狀態(tài)不完整有可能被追索;

三、稅費(fèi)成本

企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資的，在計(jì)算投資人納稅額的問(wèn)題上，根據(jù)不同稅種處理也不同：

1、營(yíng)業(yè)稅 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：

（1）、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅;

（2）、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅;

2、土地增值稅 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》第五條規(guī)定：

對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的均不適用免征土地增值稅的規(guī)定。也就是說(shuō)對(duì)于2006年3月2日以后發(fā)生的，以土地投資、聯(lián)營(yíng)的，如果被投資人和以土地投資的投資人都應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅;如果被投資單位是非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者被投資者將該土地并非用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，仍然暫免征收土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：

企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。

土地使用權(quán)出資屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，因此，以非貨幣性資產(chǎn)出資超過(guò)賬面價(jià)值的部分應(yīng)根據(jù)以上規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

4、印花稅 以房地產(chǎn)投資實(shí)際上是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并且進(jìn)行投資的行為?！豆痉ā芬?guī)定以房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，由被投資公司享有所有權(quán)。根據(jù)印花稅規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目征收印花稅，其計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)按評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)為依據(jù)。

綜上所述，中外合資企業(yè)中，通常中方以土地使用權(quán)出資，并且對(duì)出資條件有嚴(yán)格的限制和規(guī)定，在履行方式上也進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蛞?guī)范。同時(shí)由于我國(guó)對(duì)土地的重視，在稅收方面對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也有一定的強(qiáng)制性規(guī)定。中外合資企業(yè)依托雙方的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，也在努力建立合作共贏的企業(yè)。如果還有相關(guān)疑問(wèn)，可以咨詢(xún)律霸網(wǎng)站的在線律師。

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