出租方擅自解約承租方如何進(jìn)行維權(quán)

違約金的適用要以約定為前提，違約金是合同當(dāng)事人在合同中預(yù)先約定的當(dāng)一方不履行合同或不完全履行合同時，由違約方支付給對方一定金額的貨幣。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?！?/p>

因此，違約金的適用是以雙方當(dāng)事人達(dá)成合意為前提的，如果合同中沒有對違約金作出相關(guān)約定，一方違約，另一方時不能向?qū)Ψ街鲝堖`約金的。但雙方當(dāng)事人在合同中雖然沒有約定違約金，但一方違約給對方造成損失的，另一方當(dāng)事人依然可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，要求違約一方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，損失的賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

案情簡介：

原告**W有限公司將廠房出租給被告何某，何某再將系爭房屋交由第三人**S工貿(mào)有限公司實際使用。在租賃合同的履行過程中，W公司與何某、S公司發(fā)生矛盾糾紛，W公司遂擅自解除合同并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

W公司現(xiàn)起訴要求何某及S公司搬離系爭房屋，并支付至實際搬離之日止的房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電費(fèi)，以及延遲支付的違約金共計105413元。被告何某則反訴稱，因合同是因為W公司的違約解除，故要求W公司賠償其裝修損失。且因為原告在合同履行期間擅自鎖廠門，導(dǎo)致原告無法正常生產(chǎn)造成的營業(yè)損失，也應(yīng)當(dāng)由原告賠償。故要求W公司賠償裝修損失、營業(yè)損失共計208238元。S公司則同意相關(guān)損失由何某一并主張。

因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應(yīng)注意：

1.當(dāng)事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約。

2.合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權(quán)，其效力的發(fā)生以實際行使解除權(quán)為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當(dāng)然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權(quán)，根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，應(yīng)以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。

3.要嚴(yán)格把握合同解除的條件。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。

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