1、概念農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(以下稱貸款人)向符合條件的農(nóng)民住房所有人(以下稱借款人)發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

2、確定依據(jù)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)包括農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)民房屋所有權(quán)兩部分。

農(nóng)村宅基地價值評估，依據(jù)《自治區(qū)人民政府關(guān)于公布寧夏回族自治區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》(寧政發(fā)[2015]101號)規(guī)定進(jìn)行。農(nóng)民房屋價值評估，依據(jù)《關(guān)于印發(fā)集體土地及房屋拆遷安置補(bǔ)償暫行辦法>的通知》(平黨辦發(fā)[2012]17號)規(guī)定進(jìn)行。

一、價格標(biāo)準(zhǔn)

(一)宅基地

農(nóng)村宅基地法定面積(270平方米)和保留的200平方米庭院經(jīng)濟(jì)用地，按下列四類區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)的70%確定評估價值。

一類區(qū)域：城關(guān)鎮(zhèn)，37800元/畝。二類區(qū)域：崇崗鎮(zhèn)，32000元/畝。三類區(qū)域：黃渠橋鎮(zhèn)、高莊鄉(xiāng)、寶豐鎮(zhèn)、頭閘鎮(zhèn)、渠口鄉(xiāng)、姚伏鎮(zhèn)、靈沙鄉(xiāng)、通伏鄉(xiāng)，35400元/畝。四類區(qū)域：陶樂鎮(zhèn)、高仁鄉(xiāng)、紅崖子鄉(xiāng)，33600元/畝。

農(nóng)戶宅基地超出470平方米的部分，已繳清超占面積有償使用費(fèi)的，按照上述四類區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)的50%確定評估價值。未繳清超占面積有償使用費(fèi)的，超占面積不予評估抵押。

(二)房屋

農(nóng)民房屋主房按照確權(quán)頒證面積、建設(shè)年限及房屋結(jié)構(gòu)確定。

1.磚混結(jié)構(gòu)平房，分兩個等級確定。一等：350元/平方米。標(biāo)準(zhǔn)：80厘米以上毛石基礎(chǔ)，有抗震柱、上下圈梁，鋁合金門窗及玻璃完整，屋內(nèi)裝飾、裝修較好，內(nèi)外墻粉刷較好，瓷磚地面，水電暖齊全，面南;二等：250元/平方米。標(biāo)準(zhǔn)：60厘米以上毛石基礎(chǔ)，上下圈梁，鋁合金門窗及玻璃完整，屋內(nèi)裝飾、裝修一般，內(nèi)外墻粉刷，水泥地面，水電暖齊全。

2.磚木結(jié)構(gòu)平房，分兩個等級確定。一等：280元/平方米。標(biāo)準(zhǔn)：60厘米以上毛石基礎(chǔ)，鋁合金門窗及玻璃完整，屋內(nèi)裝飾、裝修較好，內(nèi)外墻粉刷較好，瓷磚地面，水電暖齊全，面南;二等：250元/平方米。標(biāo)準(zhǔn)：60厘米以上毛石基礎(chǔ)，鋼門窗及玻璃完整，屋內(nèi)裝飾、裝修一般，內(nèi)外墻粉刷，瓷磚地面，水電暖齊全。

3、房屋年限：農(nóng)戶用來抵押貸款的房屋年限最高為15年，房屋年限折算以2010年為基礎(chǔ)，2010年以前建設(shè)的，每年每平方米減少20元，2010年以后建設(shè)的，每年每平方米增加50元。

附屬用房必須為磚木結(jié)構(gòu)，按照不高于主房價格的50%確定。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地周圍及主干道路兩側(cè)的房屋，評估價格上浮10--30%。

4、抵押額度貸款抵押額度：宅基地最高為評估價值總額的70%，房屋最高為評估價值總額的50%。

5、其他事宜(一)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)價值評估基準(zhǔn)價僅作為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款參考價，不作為流轉(zhuǎn)交易價格。

(二)農(nóng)戶用于抵押貸款的房屋必須是閑置房屋，以確保農(nóng)民居住權(quán)。

(三)抵押貸款價格評估工作由經(jīng)辦銀行和縣鄉(xiāng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)共同協(xié)商組織進(jìn)行。

4、來源依據(jù)平農(nóng)改辦字[2016]20號《關(guān)于確定平羅縣農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款價值評估基準(zhǔn)參考價的通知》

中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 中國保險監(jiān)督管理委員會財政部 國土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》的通知

為依法穩(wěn)妥規(guī)范推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(國發(fā)〔2015〕45號)和《全國人大常委會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點(diǎn)縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》精神，現(xiàn)將《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》(附件1)和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)縣(市、區(qū))名單》(附件2)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認(rèn)真貫徹落實。

二、附件：1.農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法

附件1

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法

第一條 為依法穩(wěn)妥規(guī)范推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，加大金融對“三農(nóng)”的有效支持，保護(hù)借貸當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(國發(fā)〔2015〕45號)和《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點(diǎn)縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》等政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(以下稱貸款人)向符合條件的農(nóng)民住房所有人(以下稱借款人)發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

第三條 本辦法所稱試點(diǎn)地區(qū)是指《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點(diǎn)縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》明確授權(quán)開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的縣(市、區(qū))。

第四條 借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：

(一)具有完全民事行為能力，無不良信用記錄;

(二)用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍;

(三)除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料;

(四)所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書面同意。

第五條 借款人獲得的農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等貸款人認(rèn)可的合法用途。

第六條 貸款人應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價值等因素，合理自主確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息、農(nóng)業(yè)保險或農(nóng)民住房保險等增信手段支持的借款人，適當(dāng)提高貸款抵押率。

第七條 貸款人應(yīng)參考人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率，結(jié)合借款人的實際情況合理自主確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的利率。

第八條 貸款人應(yīng)綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用于抵押的農(nóng)民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定貸款期限。

第九條 借貸雙方可采取委托第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估、貸款人自評估或者雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價值。

第十條 鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式，簡化貸款手續(xù)，加強(qiáng)貸款風(fēng)險控制，全面提高貸款服務(wù)質(zhì)量和效率。在農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其它借款費(fèi)用。

第十一條 借貸雙方要按試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定，在試點(diǎn)地區(qū)政府確定的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)抵押登記。

第十二條 因借款人不履行到期債務(wù)，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人應(yīng)當(dāng)結(jié)合試點(diǎn)地區(qū)實際情況，配合試點(diǎn)地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。變賣或拍賣抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。

第十三條 試點(diǎn)地區(qū)政府要加快推進(jìn)行政轄區(qū)內(nèi)房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)調(diào)查確權(quán)登記頒證工作，積極組織做好集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定、價值評估、抵押物處置機(jī)制等配套工作。

第十四條 鼓勵試點(diǎn)地區(qū)政府設(shè)立農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險補(bǔ)償基金，用于分擔(dān)自然災(zāi)害等不可抗力造成的貸款損失和保障抵押物處置期間農(nóng)民基本居住權(quán)益，或根據(jù)地方財力對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款給予適當(dāng)貼息，增強(qiáng)貸款人放貸激勵。

第十五條 鼓勵試點(diǎn)地區(qū)通過政府性擔(dān)保公司提供擔(dān)保的方式，為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款主體融資增信。

第十六條 試點(diǎn)地區(qū)人民銀行分支機(jī)構(gòu)要對開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)取得良好效果的貸款人加大支農(nóng)再貸款支持力度。

第十七條 銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要統(tǒng)籌研究，合理確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策，支持金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

第十八條 保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要加快完善農(nóng)業(yè)保險和農(nóng)民住房保險政策，通過探索開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款保證保險業(yè)務(wù)等多種方式，為借款人提供增信支持。

第十九條 各試點(diǎn)地區(qū)試點(diǎn)工作小組要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，靠實職責(zé)分工，扎實做好轄內(nèi)試點(diǎn)組織實施、跟蹤指導(dǎo)和總結(jié)評估。試點(diǎn)期間各省年末形成年度試點(diǎn)總結(jié)報告，要于每年1月底前(遇節(jié)假日順延)以省級人民政府名義送試點(diǎn)指導(dǎo)小組。

第二十條 人民銀行分支機(jī)構(gòu)會同銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)等部門加強(qiáng)試點(diǎn)監(jiān)測、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和評估總結(jié)。試點(diǎn)縣(市、區(qū))應(yīng)提交季度總結(jié)報告和政策建議，由人民銀行副省級城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會同銀監(jiān)局匯總于季后20個工作日內(nèi)報送試點(diǎn)指導(dǎo)小組辦公室，印送指導(dǎo)小組各成員單位。

第二十一條 各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)本辦法有關(guān)規(guī)定制定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款管理制度及實施細(xì)則，并抄報人民銀行和銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)。

第二十二條 對于以農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)為他人貸款提供擔(dān)保的，可參照本辦法執(zhí)行。

第二十三條 本辦法由人民銀行、銀監(jiān)會會同試點(diǎn)指導(dǎo)小組相關(guān)成員單位負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。