次承租人與出租人的合同履行與轉(zhuǎn)讓人有關(guān)系嗎

房屋轉(zhuǎn)租與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，是房屋租賃關(guān)系變動和流轉(zhuǎn)的兩種典型方式，特別是隨著商鋪、寫字樓等非居住用房投資的增加，其在實務(wù)操作中的應(yīng)用也日趨普遍，但兩者無論是在法律性質(zhì)上、還是在實務(wù)操作中，都存在很大的差異。我國合同法對租賃權(quán)合同關(guān)系作了專章規(guī)定，但對租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓未作明文規(guī)定，而在社會經(jīng)濟(jì)生活中，租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為卻大量存在。轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是兩個不同的法律關(guān)系，由于兩者都是基于租賃權(quán)而發(fā)生，同時涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在權(quán)利義務(wù)的讓與，在審判實踐中極易混淆，因此明晰兩者概念，并將兩者嚴(yán)格加以區(qū)別，對于準(zhǔn)確認(rèn)定法律關(guān)系，正確適用法律，具有重要的實踐意義。

首先，從法律關(guān)系構(gòu)成來看，房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同。轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人仍享有租賃權(quán)。由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關(guān)系，即房屋產(chǎn)權(quán)人與承租人(轉(zhuǎn)租人)的本租合同，以及承租人(轉(zhuǎn)租人)與次承租人的轉(zhuǎn)租合同，承租人因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與房屋產(chǎn)權(quán)人之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，即承租人與房屋產(chǎn)權(quán)人的本租合同解除，承租人由此退出租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)而由受讓承租權(quán)的第三人與房屋產(chǎn)權(quán)人建立新的租賃合同關(guān)系。

其次，從法律行為有效的前提條件來看，承租人無論是轉(zhuǎn)租房屋，還是轉(zhuǎn)讓房屋的承租權(quán)，均需取得出租人的書面同意，但在書面同意的表現(xiàn)形式上略有不同。轉(zhuǎn)租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經(jīng)約定了承租人可以轉(zhuǎn)租的條款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上屬于合同一方(承租人)對于合同權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，通常不會在合同中先行約定，只能另行取得出租人出具的同意書。

第三，從違反上述前提條件(即承租人沒有取得出租人的書面同意)的法律后果來看，轉(zhuǎn)租中，出租人可以直接解除與承租人之間的本租合同;而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，出租人只有權(quán)宣告承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為無效，但無權(quán)以此為由解除他與承租人之間的本租合同。

第四，轉(zhuǎn)租中，轉(zhuǎn)租合同對于本租合同具有附隨性，具體表現(xiàn)在：1、房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更;2、房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同解除的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除;3、轉(zhuǎn)租合同約定的租期最后時限，不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于承租人退出本租合同，第三人與出租人建立租賃關(guān)系時，可以不受已經(jīng)終止的本租合同的約束，重新設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

大多數(shù)國家是將轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓一并同加以規(guī)定的，而我國合同法只在第二百三十四條規(guī)定了租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定情形，即“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”，除此之外其他情形下的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)以何為成立要件，合同法未作明文規(guī)定。那么在設(shè)立租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定時應(yīng)以什么為成立要件呢?各個國家法律對此規(guī)定不一。大體上分為兩類：一類是限制主義模式，即非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。德國民法對租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓亦未作明文規(guī)定，但在解釋上認(rèn)為非經(jīng)出租人同意，不得為之。《日本民法典》第612條第1項規(guī)定：“承租人非有出租人承諾，不得將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓，或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租?！绷硪活愊底杂芍髁x模式，《法國民法典》第1717條規(guī)定：“承租人有轉(zhuǎn)租或以租賃權(quán)讓于他人的權(quán)利，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。”法國的司法實踐還認(rèn)為，即使當(dāng)事人間有禁止的約定者，但出租人在無正當(dāng)理由的情況下行使拒絕權(quán)，構(gòu)成權(quán)利濫用。

筆者認(rèn)為，租賃權(quán)雖然是一種合同債權(quán)，但租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓并非僅僅是合同債權(quán)的讓與，而是包括支付租金義務(wù)等多項合同義務(wù)在內(nèi)的一種法律地位的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)民法通則第九十一條“合同一方將合同的權(quán)利義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的應(yīng)取得合同另一方的同意，并不得牟利”。合同法第八十八條規(guī)定“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。依此，租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓也須經(jīng)合同另一方即出租人的同意，并以此為成立要件，這樣才符合立法精神，同時能夠穩(wěn)定合同關(guān)系，限制當(dāng)事人濫用合同權(quán)利。因此，只有在當(dāng)事人有轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)特別約定或者其后經(jīng)出租人同意時，承租人才能轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)，此為合法轉(zhuǎn)讓，否則為不合法轉(zhuǎn)讓。

因此，在審理租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓引發(fā)的訴訟案件中，如果租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是經(jīng)出租人同意的，那么出租人與受讓第三人為雙方當(dāng)事人，他們之間的權(quán)利義務(wù)的處理應(yīng)按合同法中租賃合同一節(jié)的規(guī)定來確定。

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