城里人到農(nóng)村買房置地：

1、不會瓦解農(nóng)村集體經(jīng)濟，要做好管理。

2、不會造成普遍的流離失所。

3、不會導致“逆城市化”。

經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的宅基地市場十分活躍，只有承認它才能引導、規(guī)范它健康發(fā)展。

對于十八屆三中全會《決定》關(guān)于土地制度改革的精神，社會有關(guān)方面存在著不同的理解和解讀，甚至存在完全相佐的意見。在學術(shù)研究領(lǐng)域，以及在黨和政府內(nèi)部，人們不管持什么樣的意見，都應(yīng)該受到支持和鼓勵。對少數(shù)人的意見和反對的意見，更應(yīng)該特別加以保護。廣開言路，可以砥礪相長;禁錮封鎖，反而不利于統(tǒng)一認識，最終也是封鎖不住。在解放思想的時代潮流中，人們的認識與事物的發(fā)展一樣日新月異，智者千慮必有一失，愚者百思或有一得。出于以上認知，筆者談?wù)剬τ嘘P(guān)土地制度改革一些看法的個人商榷意見，是否符合實際，是否準確，有待讀者批評、判斷。本篇談的是關(guān)于農(nóng)民的宅基地能不能進入市場問題。

這是當前社會關(guān)注度高，分歧也比較大的問題。商品的買賣以及商品使用權(quán)的買賣(例如耐用消費品的租賃就是一定期限使用權(quán)的買賣)，都屬于市場交易活動。我國農(nóng)村土地屬于集體所有，宅基地入市交易的，只是有關(guān)土地的使用權(quán)而不是所有權(quán)。就是說，交易活動要接受所有權(quán)的制約,未經(jīng)所有者同意的私相授受，不受法律保護。此外，還要接受政府管理如產(chǎn)權(quán)登記、用途管制、繳納稅費等的制約。例如，即使是合法交易，如遇政府征收，土地補償?shù)膶ο髴?yīng)該主要是集體組織，而買方能夠獲得的，只是對建筑投資及剩余年期土地使用權(quán)的補償。因此，主張允許宅基地入市，并不是主張可以無法無天的自由交易。有人認為，放任城里人去農(nóng)村買房，會瓦解農(nóng)村集體經(jīng)濟。我的看法是，即使真的發(fā)生了這樣的事情，主要責任也不在交易活動的當事方，而在農(nóng)村基層治理和政府管理不到位甚至缺位。下大力氣解決這些不到位和缺位問題，才是今后應(yīng)該努力的方向。現(xiàn)在，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的宅基地市場十分活躍，只有承認它才能引導、規(guī)范它健康發(fā)展。不承認，它也要存在，由于沒有規(guī)范，只能是混亂無序，這其實是政府不作為的必然后果。

放開宅基地市場，會使農(nóng)民失去最后的保障，成為無家可歸的流民，影響社會穩(wěn)定。我認為，個案可能發(fā)生(但不難解決)，成為普遍社會現(xiàn)象的可能性則基本不存在。有供應(yīng)也有需求，才可能形成市場。我國廣大中西部的純農(nóng)業(yè)地區(qū)，經(jīng)濟相對落后，有的地方甚至十分落后，那里非農(nóng)就業(yè)的機會很少，到發(fā)達地區(qū)打工，最終能落戶城市的人也很少。對于農(nóng)民來說，房子(和承包地)是最后的退路，即使暫時閑置不住，也絕不輕易放棄。由于地處偏遠，經(jīng)濟落后，基礎(chǔ)設(shè)施差，城里人也沒有去那里居住的愿望。因此，即使放開宅基地入市，也不可能形成氣候，更不會出現(xiàn)大批人流離失所的社會問題。

在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，以及各類大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，宅基地市場越來越活躍，也并沒有產(chǎn)生流離失所之類的社會問題。

部分自家居住部分出租的，流轉(zhuǎn)的數(shù)量相當可觀。流轉(zhuǎn)的方式主要是使用權(quán)租賃，大部分是短期租賃，也有20年、30年甚至50年長租的，由于是一次性付款，當事人稱之為買地或賣地，但本質(zhì)上還是租賃。調(diào)查表明，完全放棄宅基地使用權(quán)的賣方大都是在改革開放以后，有了穩(wěn)定的非農(nóng)就業(yè)和可觀的收入水平，并且已經(jīng)居住在城市里的人。他們雖然放棄了宅基地使用權(quán)，但并未無家可歸。此外，北京郊區(qū)還有不少農(nóng)戶出于各種原因仍然居住在農(nóng)村，房子一部分自住，一部分出租，或多或少有些財產(chǎn)性收入，也不可能產(chǎn)生流離失所、無家可歸的問題。總之，改革開放的實踐和歷史發(fā)展的邏輯，并不支持有些人的擔心。

宅基地的買方(即承租方)大體是4種類型，第一種是各類外來務(wù)工、創(chuàng)業(yè)、打拼的人員。北京的房價之高，不要說藍領(lǐng)，就是許多白領(lǐng)也難以承受。近千萬的外來人員，大部分租住在農(nóng)民的宅基地里，每天往返奔波，為首都的發(fā)展做貢獻。第二種是普通退休職工。收入不高，難以應(yīng)對市里邊的日常開銷，也無力解決子女的結(jié)婚用房。到郊區(qū)農(nóng)村租個房，養(yǎng)點雞鴨種點菜，生活成本下來了，城里子女結(jié)婚好歹也有個房了，還可以呼吸新鮮空氣、喝新鮮水，頤養(yǎng)天年。第三種是藝術(shù)家。大部分畫家、雕塑家們不可能在北京城里擁有工作室，到農(nóng)村去買或租個院，一番改造、改建，有個寬敞明亮優(yōu)雅大氣的工作間，可以安心創(chuàng)作。藝術(shù)家們聚集在一起，方便切磋，互相激勵。北京周邊若干“畫家村”就是這樣形成的，已在世界上頗有名氣，也給農(nóng)村居民帶來現(xiàn)代文明之風。第四種是少數(shù)富豪大款圈大院、建豪宅。由于開發(fā)商們已經(jīng)建了各式各樣的高檔住宅，富人們有充分的選擇余地，因而自己圈地建房的在北京并不很多。

城里人到農(nóng)村去買房是“逆城市化”。這個說法有違常識。城市化的理論含義是指，越來越多的農(nóng)民脫離農(nóng)業(yè)、農(nóng)村，到城市里居住，從事二、三產(chǎn)業(yè)。城鄉(xiāng)結(jié)合部的宅基地市場，解決了大量外來人口的居住問題，使他們能夠安心在城市里打工、經(jīng)商，從事各種事業(yè)，這恰恰是促進了城市化。關(guān)閉這個市場，就等于剝奪外來人員的居住權(quán)利和工作權(quán)利，把他們趕出城市。這樣做，才是真正的逆城市化。至于退休老人到農(nóng)村居住，藝術(shù)家到農(nóng)村買房建工作室，更是城市化發(fā)展的題中應(yīng)有之意，與逆城市化也是風馬牛不相及。

黨中央提出，今后一個時期內(nèi)要著重抓好供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革。宅基地入市，既是農(nóng)村土地制度的改革，也是城市住房供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，可以開辟一條新的渠道，大大增加對城市居民的住房供應(yīng)(以租賃為主)，扭轉(zhuǎn)多年單純依賴開發(fā)商的被動局面，減輕政府包攬過多的壓力。既有利于農(nóng)村、農(nóng)民，又有利于城市，何樂而不為!唯一可能的問題，是一些基層政府的管理水平較低，放開宅基地市場以后，可能產(chǎn)生某種程度的暫時的混亂。但只要堅持改革的方向不動搖，問題終會得到解決。